Индивидуален финансов отчет
АЛТЕРОН АДСИЦ
31 декември 2022 г.
Съдържание
Страница
Доклад на независимия одитор -
Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 3 от ЗППЦК -
Индивидуален отчет за финансовото състояние 1
Индивидуален отчет за печалбата или загубата и другия
всеобхватен доход
2
Индивидуален отчет за промените в собствения капитал 3
Индивидуален отчет за паричните потоци 4
Пояснения към индивидуалния финансов отчет 5-33
Годишен индивидуален доклад за дейността 34-57
Доклад за изпълнение на политиката за възнагражденията на
членовете на Съвета на директорите
58-64
Декларация по реда на чл. 100н, ал. 4, т. 4 от ЗППЦК 65
Справка по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС за преобразуване на
финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 66-67
Съкратен финансов отчет на Алтерон Пропърти ЕООД -
Съкратен финансов отчет на Ти Ей Пропъртис ЕАД -
Съкратен финансов отчет на Ботевград Пропъртис ЕООД -
Алтерон АДСИЦ 1
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 33 представляват неразделна част от
него.
Индивидуален отчет за финансовото състояние
Активи
Пояснение
31 декември
31 декември
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Нетекущи активи
Инвестиционни имоти 6.1 53 753
53 689
Инвестиции в дъщерни дружества 7 9 710
15 581
63
4
63
69 270
Текущи активи
Търговски и други финансови вземания 8 7 768
5 793
Предплащания и други активи 9 11 839
6 205
Пари и парични еквиваленти 10 473
105
20 080
12 103
Активи, класифицирани като държани за продажба 11 5 175
-
Общо активи
8
8
7
18
8
1
373
Собствен капитал и пасиви
Собствен капитал
Акционерен капитал 12.1 1 505
1 505
Премийни резерви 12.2 17 082
17 082
Други резерви 12.3 4 837
4 751
Неразпределена печалба 9 493
9 218
3
2
9
1
7
32 556
Пасиви
Нетекущи пасиви
Дългосрочни заеми 13 36 852
39 991
3
6
85
2
39 991
Текущи пасиви
Краткосрочни заеми 13 4 862
5 146
Търговски и други задължения 14 14 077
3 653
Краткосрочни задължения към свързани лица 24 10
7
Провизии 22 -
20
18 949
8 82
6
Общо пасиви
55
80
1
48 817
Общо собствен капитал и пасиви
88
7
18
81 373
Съставил: _________________
/Мария Илиева/
Изпълнителен директор:__________________
/Илиан Лангаров/
Дата: 31 март 2023 г.
С одиторски доклад
Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032
Марий Апостолов, управител и регистриран одитор
,
отговорен за одита
Ilian Hristov Langarov
Digitally signed by Ilian Hristov
Langarov
Date: 2023.03.31 08:55:15 +03'00'
MARIA ALEKSANDROVA
ILIEVA
Digitally signed by MARIA
ALEKSANDROVA ILIEVA
Date: 2023.03.31 08:49:39 +03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2023.03.31 10:53:22
+03'00'
Алтерон АДСИЦ 2
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 33 представляват неразделна част от
него.
Индивидуален отчет за печалбата или загубата
и другия всеобхватен доход
за годината, приключваща на 31 декември
Пояснение
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Промяна в справедливата стойност на
инвестиционни имоти 6.1
1 310
1 412
Приходи от наеми 6.1
11
11
Други приходи 15
1 950
871
Разходи за външни услуги 16
(333)
(341)
Разходи за персонала 17
(30)
(34)
Други разходи 18
(338)
(172)
Разходи за очаквани кредитни загуби, нетно 8
(61)
(21)
Печалба от оперативна дейност
2 509
1 726
Финансови приходи 19
-
9
Финансови разходи 19
(1 534)
(1 284)
Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни
дружества
7
(700)
(400)
Печалба за годината
2
75
51
Общо всеобхватен доход за годината
2
75
51
Доход на акция:
лв.
лв.
Основен доход
на акция
20.1
0.
18
0.
0
3
Съставил: _________________
/Мария Илиева/
Изпълнителен директор:___________________
/Илиан Лангаров/
Дата: 31 март 2023 г.
С одиторски
доклад
Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032
Марий Апостолов, управител и регистриран одитор
,
отговорен за одита
MARIA
ALEKSANDROVA
ILIEVA
Digitally signed by MARIA
ALEKSANDROVA ILIEVA
Date: 2023.03.31
08:50:04 +03'00'
Ilian Hristov
Langarov
Digitally signed by Ilian
Hristov Langarov
Date: 2023.03.31
08:55:48 +03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2023.03.31 10:54:35
+03'00'
Алтерон АДСИЦ 3
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 33 представляват неразделна част от
него.
Индивидуален отчет за промените в собствения
капитал за годината, приключваща на 31 декември
Всички суми са представени
в хил. лв.
Акционерен
капитал
Премиен
резерв
Други
резерви
Неразпреде-
лена
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари
2022
г.
1 505
17 082
4
751
9
218
32 556
Други сделки със собственици -
-
86
-
86
Сделки със собственици
-
-
8
6
-
8
6
Печалба за периода -
-
-
275
275
Общ всеобхватен доход за
периода
-
-
-
2
75
2
75
Салдо към 31 декември
2022
г.
1 505
17 082
4
837
9
4
93
3
2
9
1
7
Всички суми са представени
в хил. лв.
Акционерен
капитал
Премиен
резерв
Други
резерви
Неразпреде-
лена
печалба
Общо
собствен
капитал
Салдо към 1 януари
2021
г.
1 505
17 082
4
666
9
167
32 420
Други сделки със собственици -
-
85
-
85
Сделки със собственици
-
-
85
-
85
Печалба за периода -
-
-
51
51
Общ всеобхватен доход за
периода
-
-
-
51
51
Салдо към 31 декември
2021
г.
1 505
17 082
4
751
9
218
32
556
Съставил: _________________
/Мария Илиева/
Изпълнителен директор:___________________
/Илиан Лангаров/
Дата: 31 март 2023 г.
С одиторски доклад
Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032
Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита
MARIA
ALEKSANDROVA
ILIEVA
Digitally signed by MARIA
ALEKSANDROVA ILIEVA
Date: 2023.03.31
08:50:24 +03'00'
Ilian Hristov
Langarov
Digitally signed by Ilian
Hristov Langarov
Date: 2023.03.31
09:00:27 +03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2023.03.31 10:55:41
+03'00'
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
Поясненията към индивидуалния финансов отчет от стр. 5 до стр. 33 представляват неразделна част от
него.
4
Индивидуален отчет за паричните потоци
за годината, приключваща на 31 декември
Съставил: _________________
/Мария Илиева/
Изпълнителен директор:___________________
/Илиан Лангаров/
Дата: 31 март 2023 г.
С одиторски доклад
Грант Торнтон ООД, одиторско дружество, рег. № 032
Марий Апостолов, управител и регистриран одитор отговорен за одита
Пояснение
2022
2021
хил. лв.
хил.
лв.
Оперативна дейност
Постъпления по договори за продажба на
инвестиционни имоти, включително аванси и
обезщетения, нетно
6 652
6 964
Плащания за покупка на инвестиционни имоти,
включително предоставени аванси
(3 861)
(28 895)
Постъпления от наеми 14
14
Плащания към доставчици (401)
(452)
Плащания към персонал и осигурителни
институции
(30)
(35)
Постъпления от данъци различни от данък върху
дохода, нетно
204
287
Други постъпления от оперативна дейност, нетно 194
238
Нетен паричен поток от оперативна дейност
2 772
(
21 879
)
Инвестиционна дейност
Плащания във връзка с придобиване на
инвестиции в дъщерни дружества, включително
предоставени аванси
(11 804)
(1 248)
Постъпления от възстановен аванс за
придобиване на инвестиции в дъщерни дружества
1 505
2 057
Постъпления по договори за продажба на дъщерни
дружества, нетно
12 761
739
Други постъпления от инвестиционна дейност,
нетно
-
5
Нетен паричен поток от инвестиционна дейност
2 462
1 553
Финансова дейност
Получени заеми 13 993
32 489
Плащания по получени заеми 13 (4 441)
(10 757)
Плащания на лихви 13 (1 342)
(1 237)
Други плащания за финансова дейност 13 (76)
(99)
Нетен паричен поток от финансова дейност
(4 866)
20 396
Нетна промяна в пари и парични еквиваленти
368
70
Пари и парични еквиваленти в началото на
периода 105
35
Пари и парични еквиваленти в края на периода
10
473
105
MARIA
ALEKSANDROVA
ILIEVA
Digitally signed by MARIA
ALEKSANDROVA ILIEVA
Date: 2023.03.31
08:51:05 +03'00'
Ilian Hristov
Langarov
Digitally signed by Ilian
Hristov Langarov
Date: 2023.03.31
09:00:55 +03'00'
MARIY GEORGIEV
APOSTOLOV
Digitally signed by MARIY
GEORGIEV APOSTOLOV
Date: 2023.03.31 10:56:43
+03'00'
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
5
Пояснения към индивидуалния финансов отчет
1. Предмет на дейност
Основната дейност на Алтерон АДСИЦ се състои в секюритизация на недвижими имоти.
Дружеството е регистрирано в Търговския регистър с ЕИК 148146418.
Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална
инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25
февруари 2009 г.
Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес
ООД.
Седалището и адресът на управление на Дружеството към 31 декември 2022 г. е гр. Варна, бул.
"Княз Борис I" № 7, ет. 2.
Акциите на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и се търгуват на
Oсновен пазар (BSE), сегмент за дружества със специална инвестиционна цел.
Дълговите инструменти на Алтерон АДСИЦ са регистрирани на Българска фондова борса АД и
се търгуват на основния пазар (BSE), сегмент облигации.
Системата на управление на Дружеството е едностепенна, състояща се от Съвет на директорите
в следния състав:
– Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите;
– Илиан Христов Лангаров –член на Съвета на директорите;
– Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите.
Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов
Лангаров.
Към 31 декември 2022 г. в Дружеството има едно лице наето по трудов договор.
Към 31 декември 2022 г. собствеността върху Дружеството е разпределена между няколко
акционери, с най-голям дял, от които е Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД, притежаващо 51.00
% от капитала на Дружеството, чиито капиталови и дългови инструменти котират на Българска
фондова борса АД – акциите се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент Standard, облигациите
се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент облигации.
2. Основа за изготвяне на индивидуалния финансовия отчет
Индивидуалният финансов отчет на Дружеството е съставен в съответствие с Международните
стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и публикувани от Съвета по
международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от Европейския съюз (МСФО, приети от
ЕС). По смисъла на параграф 1, точка 8 от Допълнителните разпоредби на Закона за
счетоводството, приложим в България, терминът „МСФО, приети от ЕС“ представляват
Международните счетоводни стандарти (МСС), приети в съответствие с Регламент (ЕО)
1606/2002 на Европейския парламент и на Съвета.
Индивидуалният финансов отчет е съставен в български лева, което е функционалната валута
на Дружеството. Всички суми са представени в хиляди лева (хил. лв.) (включително
сравнителната информация за 2021 г.), освен ако не е посочено друго.
Ръководството носи отговорност за съставянето и достоверното представяне на информацията
в настоящия индивидуалния финансов отчет.
Този финансов отчет е индивидуален. Дружеството съставя и консолидиран финансов отчет в
съответствие с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО), разработени и
публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти (СМСС) и приети от
Европейския съюз (ЕС), в който инвестициите в дъщерни предприятия са отчетени и оповестени
в съответствие с МСФО 10 „Консолидирани финансови отчети”.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
6
Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Дружеството
През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен
ръст на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе
минимален ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на
енергоносителите, продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки,
доведе до значителна по размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително
повишение и завърши годината при 7.8%. Повишението бе още по-високо през изминалата 2022
г. В края на м. декември стойността на средногодишния ИПЦ бе 15.3%.
Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие
на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната
макроикономическа среда. В момента имотният пазар в страната е под влияние на редица
фактори, като висока инфлация, ръст в цените на строителните материали и ниски лихви по
спестяванията и кредитите. В стремежа си да се пребори с растящата инфлация водещи
централни банки и най-вече Федералният резерв на САЩ взеха безпрецедентни мерки.
Паричната политика бе изменена рязко, като продължителната стимулираща политика бе
заменена от повишения на лихвите и изтеглянето на стимулиращите мерки. Основната лихва в
Съединените щати се покачи от 0.25% в началото на годината до 4.5% към края ѝ, докато в
Европа и България промяната беше респективно от -0.5% до 2% и от 0% до 1.5%. При равни
други условия всеки от тези фактори оказва натиск - както върху купувачите, така и върху
продавачите, и това води до нехарактерно висока волатилност в цените на имотите. В
дългосрочен план цените на имотите неминуемо ще нарастват, калкулирайки в себе си
инфлацията.
Влияние на войната в Украйна върху дейността на Дружеството
На 21 февруари 2022 г. с указ на президента на Руската Федерация (РФ), бяха признати като
самостоятелни държави Донецката народна република и Луганската народна република. На 24
февруари 2022 г. Министерство на отбраната на РФ обяви „специална военна операция“ на
територията на Република Украйна. Военните действия получиха широко международно
осъждане и множество държави наложиха санкции върху активи и операции, притежавани от
Руската държава и определени лица. Инвазията предизвика бежанска криза от украински
граждани. Икономическите санкции включват ограничаване на достъпа на някои руски банки и
дружества до първичните и вторичните капиталови пазари в ЕС, забрана за износ на стоки с
двойна употреба, ограничаване на достъпа на Русия до определени чувствителни технологии и
услуги, изключване на определение банки от международната система SWIFT и др.
Ръководството счита, че военният конфликт и свързаните с него санкции нямат пряк ефект върху
дейността на Дружеството, доколкото то няма инвестиции извън територията на страната или
взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите. Ръководството на Дружеството не отчита
съществено влияние на войната върху пазара на недвижими имоти в страната. Независимо от
това военният конфликт оказа значително непряко въздействие върху световната икономика по
различни начини, свързани главно с цените на енергийните ресурси. Негативните последици за
българската икономика бяха свързани главно със загуба на доставчици на енергоносители,
загуба на пазари и други. Ефектите от горните събития могат да окажат влияние върху
цялостните макроикономически условия в страната и в Европа и в по-дългосрочен план, върху
търговските обороти, паричните потоци, цените на недвижимите имоти и рентабилността.
Вероятно е да има бъдещи въздействия върху общата икономическа ситуация, които да наложат
преразглеждане на заложените допускания и преценки от страна на ръководството.
Към датата на утвърждаването на индивидуалния финансов отчет за издаване Дружеството
счита, че възприетите методи за управление, осигуряват необходимата степен на сигурност и
непрекъснатост на дейността, наблюдение, анализ и оценка на рисковете и ликвидността на
Дружеството, както и че инфлационните процеси и войната в Украйна не са породили потребност
от специфична промяна в тях.
При необходимост Дружеството ще предприеме допълнителни действия с цел обезпечаване на
непрекъснатостта на работния процес.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
7
Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие
Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо
предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране
на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност.
Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от по-широката икономическа среда, в
която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на
Дружеството, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на
инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Дружеството е преценило, че на този етап
икономическите санкции и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа,
вследствие на военния конфликт между Русия и Украйна, не оказват влияние върху
способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие.
Към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството е направило
преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо
предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети
на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2022 г., са изготвени на базата на
принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на
вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството.
3. Промени в счетоводната политика
3.1. Нови стандарти, влезли в сила от 1 януари 2022 г.
Дружеството е приложило следните нови стандарти, изменения и разяснения към МСФО,
разработени и публикувани от Съвета по международни счетоводни стандарти, които са
задължителни за прилагане от годишния период, започващ на 1 януари 2022 г., но нямат
съществен ефект от прилагането им върху финансовия резултат и финансовото състояние на
Дружеството:
- Изменения в МСФО 3 Бизнес Комбинации, МСС 16 Имоти, машини и съоръжения, МСС
37 Провизии, условни задължения и условни активи в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС
- Годишни подобрения 2018-2020 г. в сила от 1 януари 2022 г., приети от ЕС
3.2. Стандарти, изменения и разяснения, които все още не са влезли в сила и не се
прилагат от по-ранна дата от Дружеството
Към датата на одобрение на този финансов отчет са публикувани нови стандарти, изменения и
разяснения към съществуващи вече стандарти, но не са влезли в сила или не са приети от ЕС
за финансовата година, започваща на 1 януари 2022 г., и не са били приложени от по-ранна дата
от Дружеството. Не се очаква те да имат съществен ефект върху финансовите отчети на
Дружеството. Ръководството очаква всички стандарти и изменения да бъдат приети в
счетоводната политика на Дружеството през първия период, започващ след датата на влизането
им в сила.
Промените са свързани със следните стандарти:
- МСФО 17 „Застрахователни договори” в сила от 1 януари 2023 г., приет от ЕС
- Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори в сила от 1 януари 2023 г., приет от
ЕС
- Изменения на МСС 1 Представяне на финансовите отчети, МСФО Изявления за
приложение 2: Оповестяване на счетоводни политики, в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС
- Изменения в МСС 8 Счетоводна политика, промени в счетоводните приблизителни
оценки и грешки: Определение на счетоводни приблизителни оценки, в сила от 1 януари 2023
г., приети от ЕС
- Изменения в МСС 12 Данъци върху дохода: Отсрочените данъци свързани с активи и
пасиви произтичащи от единични транзакции в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС
- Изменения в МСФО 17 Застрахователни договори: Първоначално прилагане на МСФО
17 и МСФО 9 – Сравнителна информация в сила от 1 януари 2023 г., приети от ЕС.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
8
- Изменения в МСС 1 Представяне на финансовите отчети: Класификация на пасивите
като текущи и нетекущи, в сила не по-рано от 1 януари 2024 г., все още не са приети от ЕС
- Изменения на МСФО 16 Лизинг: Задължение по лизинг при продажба и обратен лизинг
в сила не по-рано от 1 януари 2024 г. Все още не са приети от ЕС
- Изменения в МСФО 14 „Отсрочени сметки при регулирани цени” в сила от 1 януари
2016 г., не са приети от ЕС.
4. Счетоводна политика
4.1. Общи положения
Най-значимите счетоводни политики, прилагани при изготвянето на този индивидуален
финансов отчет, са представени по-долу.
Финансовият отчет е изготвен при спазване на принципите за оценяване на всички видове
активи, пасиви, приходи и разходи съгласно МCФО. Базите за оценка са оповестени подробно
по-нататък в счетоводната политика към индивидуалния финансовия отчет.
Следва да се отбележи, че при изготвянето на представения индивидуален финансов отчет са
използвани счетоводни оценки и допускания. Въпреки че те са базирани на информация,
предоставена на ръководството към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет,
реалните резултати могат да се различават от направените оценки и допускания.
4.2. Представяне на индивидуалния финансов отчет
Индивидуалният финансов отчет е представен в съответствие c МCC 1 „Представяне на
финансови отчети”.
Дружеството представя отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход в единен
отчет.
В индивидуалния отчет за финансовото състояние се представят два сравнителни периода,
когато Дружеството:
а) прилага счетоводна политика ретроспективно;
б) преизчислява ретроспективно позиции в индивидуалния финансов отчет; или
в) преклаcифицира позиции в индивидуалния финансов отчет
и това има съществен ефект върху информацията в индивидуалния отчет за финансовото
състояние към началото на предходния период.
В случаите, в които има корекции по отношение на класифицирането на елементите на
финансовите отчети, съответните сравнителни данни също са били рекласифицирани с оглед
осигуряването на сравнимост между отчетните периоди.
4.3. Инвестиции в дъщерни предприятия
Дъщерни предприятия са всички предприятия, които се намират под контрола на Дружеството.
Налице е контрол, когато Дружеството е изложено на, или има права върху, променливата
възвръщаемост от своето участие в предприятието, в което е инвестирано, и има възможност
да окаже въздействие върху тази възвръщаемост посредством своите правомощия върху
предприятието, в което е инвестирано. В индивидуалния финансов отчет на Дружеството,
инвестициите в дъщерни предприятия се отчитат по себестойност.
4.4. Въпроси свързани с климата
Ръководството на Дружеството е направило преценка, че на този етап от развитие на
Дружеството изменението на климата няма пряко влияние върху активите и пасивите на
предприятието. Известни са промените в законодателството, които са в резултат на
климатичните въпроси, но на този етап те не засягат директно експлоатацията на активите на
Дружеството, нито пораждат задължения, с изключение на задълженията за докладване.
Възможно е бъдещи промени в законодталеството или промени в бизнес моделите, както и в
поведението на потребители, търговски контрагенти, кредитори и инвеститори да окажат ефект
върху дейността на Алтерон АДСИЦ. Те биха се отразили на справедливата стойност на
активите/пасивите независимо дали рисковете или възможностите, свързани с тях, са реални,
или предполагаеми.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
9
4.5. Сделки в чуждестранна валута
Сделките в чуждестранна валута се отчитат във функционалната валута на Дружеството по
официалния обменен курс към датата на сделката (обявения фиксинг на Българска народна
банка). Печалбите и загубите от курсови разлики, които възникват при уреждането на тези сделки
и преоценяването на паричните позиции в чуждестранна валута към края на отчетния период,
се признават в печалбата или загубата.
4.6. Отчитане по сегменти
Ръководството на Дружеството определя два оперативни сегмента, както следва:
- „Недвижими имоти“ – финансовата информация за сегмента, с изключение на
инвестициите в дъщерни предприятия, не се различава от оповестената за Дружеството.
Финансовите приходи и разходи се включват в резултатите на оперативния сегмент,
които редовно се преглеждат от лицата, отговорни за вземане на оперативни решения.
Информацията относно резултата на сегмента, се преглежда регулярно от лицата,
отговорни за вземане на оперативни решения.
- „Специализирани дружества“ – финансовата информация за сегмента включва
инвестициите в дъщерни предприятия. Съгласно действащото законодателство
Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в
придобиването на дялове или акции от капитала на търговски дружества
(специализирани дружества), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на
недвижими имоти и вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и
подобрения, с цел предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или
аренда и продажбата им.
Дружеството осъществява дейност по инвестиране на парични средства, набрани чрез
емитиране на ценни книжа в недвижими имоти (секюритизация на недвижими имоти)
посредством покупка на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти;
извършване на строежи и подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел
предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата
им продажба.
При отчитането по сегменти според МСФО 8 „Оперативни сегменти” Дружеството прилага
политика на оценяване, съответстваща на политиката на оценяване, използвана в
индивидуалния финансов отчет.
Новопридобитите нетекущи активи и през двата сравними периода са описани в пояснение 5.
Всички нетекущи активи на Дружеството се намират в България. Приходите му също са източник
България. Активите на Дружеството, които не се отнасят директно към дейността на сегмента,
не се разпределят по сегменти. През представените отчетни периоди не са идентифицирани
такива активи.
Не са настъпили промени в методите за оценка, използвани за определяне на печалбата или
загубата на сегмента в предходни отчетни периоди.
4.7. Приходи
Основните приходи и печалби, които Дружеството генерира са свързани с печалба от преоценка
по справедлива стойност на инвестиционните имоти, печалби от продажба на нефинансови
активи, приходи от обезщетения по предварителни договори, приходи от наеми и други. Тези
приходи са извън обхвата на МСФО 15 и се отчитат по реда на други стандарти.
4.8. Оперативни разходи
Оперативните разходи се признават в печалбата или загубата при ползването на услугите или
на датата на възникването им.
4.9. Разходи за лихви
Разходите за лихви се отчитат текущо по метода на ефективната лихва.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
10
4.10. Отчитане на лизинговите договори
Дружеството като лизингополучател
Дружеството е избрало да отчита краткосрочните лизингови договори и лизинга на активи с ниска
стойност, като използва практическите облекчения, предвидени в стандарта. Вместо признаване
на активи с право на ползване и задължения по лизингови договори, плащанията във връзка с
тях се признават като разход в печалбата или загубата по линейния метод за срока на
лизинговия договор.
Дружеството като лизингодател
Като лизингодател, Дружеството класифицира своите лизингови договори като оперативен или
финансов лизинг.
Лизинговият договор се класифицира като договор за финансов лизинг, ако с него се прехвърлят
по същество всички рискове и изгоди от собствеността върху основния актив, и като договор за
оперативен лизинг, ако с него не се прехвърлят по същество всички рискове и изгоди от
собствеността върху основния актив.
Активите, отдадени по оперативни лизингови договори, се отразяват в индивидуалния отчет за
финансовото състояние на Дружеството. Приходите от оперативни лизингови договори се
признават в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на линейна база за
срока на договора на ред „Приходи от наеми“.
4.11. Инвестиционни имоти
Дружеството отчита като инвестиционни имоти земя и сгради, които се държат за получаване на
приходи от наем и /или за увеличение на капитала, по модела на справедливата стойност.
Инвестиционните имоти се оценяват първоначално по себестойност, включваща покупната цена
и всякакви разходи, които са пряко свързани с инвестиционния имот, например хонорари за
правни услуги, данъци по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.
Инвестиционните имоти се преоценяват на годишна база и се включват в индивидуалния отчет
за финансовото състояние по пазарните им стойности. Те се определят от независими
оценители с професионална квалификация и значителен професионален опит в зависимост от
характера и местонахождението на инвестиционните имоти, базирайки се на доказателства за
пазарните условия.
Всяка печалба или загуба от промяна в справедливата стойност или от продажба на даден
инвестиционен имот се признава незабавно в печалбата или загубата на ред „Промяна в
справедливата стойност на инвестиционни имоти”.
Приходите от наем и оперативните разходи, свързани с инвестиционни имоти, се представят в
отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход съответно на ред „Приходи от
наеми” и ред „Други разходи”, и се признават, както е описано в пояснение 4.10 и пояснение 4.8.
4.12. Финансови инструменти
4.12.1. Признаване и отписване
Финансовите активи и финансовите пасиви се признават, когато Дружеството стане страна по
договорните условия на финансовия инструмент.
Финансовите активи се отписват, когато договорните права върху паричните потоци от
финансовия актив изтичат или когато финансовият актив и по същество всички рискове и изгоди
се прехвърлят.
Финансовите пасиви се отписват, когато задължението, посочено в договора, е изпълнено, е
отменено или срокът му е изтекъл.
4.12.2. Класификация и първоначално оценяване на финансови активи
Първоначално финансовите активи се отчитат по справедлива стойност, коригирана с разходите
по сделката, с изключение на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или
загубата и търговските вземания, които не съдържат съществен финансов компонент.
Първоначалната оценка на финансовите активи по справедлива стойност през печалбата или
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
11
загубата не се коригира с разходите по сделката, които се отчитат като текущи разходи.
Първоначалната оценка на търговските вземания, които не съдържат съществен финансов
компонент представлява цената на сделката съгласно МСФО 15.
В зависимост от начина на последващо отчитане, финансовите активи се класифицират като
дългови инструменти по амортизирана стойност;
Класификацията на финансовите активи се определя на базата на следните две условия:
 бизнес моделът на Дружеството за управление на финансовите активи;
 характеристиките на договорните парични потоци на финансовия актив.
Всички приходи и разходи, свързани с финансовите активи, които са признати в печалбата и
загубата, се включват във финансови разходи, финансови приходи или други финансови
позиции с изключение на обезценката на търговските вземания, която се представя на ред други
разходи в отчета за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход.
4.12.3. Последващо оценяване на финансовите активи
Дългови инструменти по амортизирана стойност
Финансовите активи на Дружеството се оценяват по амортизирана стойност, ако активите
изпълняват следните критерии и не са определени за оценяване по справедлива стойност през
печалбата и загубата:
 дружеството управлява активите в рамките на бизнес модел, чиято цел е да държи
финансовите активи и да събира техните договорни парични потоци;
 съгласно договорните условия на финансовия актив на конкретни дати възникват
парични потоци, които са единствено плащания по главница и лихва върху непогасената
сума на главницата.
Тази категория включва търговски вземания и пари и парични еквиваленти. След
първоначалното признаване те се оценяват по амортизирана стойност с използване на метода
на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него е несъществен.
Дружеството класифицира в тази категория парите и паричните еквиваленти, както и търговските
и други финансови вземания.
Търговски вземания
Търговските вземания са суми, дължими от клиенти за продадени услуги, извършени в
обичайния ход на стопанската дейност. Обикновено те се дължат за уреждане в кратък срок и
следователно са класифицирани като текущи. Търговските вземания се признават
първоначално в размер на безусловното възнаграждение, освен ако съдържат значителни
компоненти на финансиране. Дружеството държи търговските вземания с цел събиране на
договорните парични потоци и следователно ги оценява по амортизирана стойност, като
използва метода на ефективната лихва. Дисконтиране не се извършва, когато ефектът от него
е несъществен.
Пари и парични еквиваленти
Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по
банкови сметки. Оценяването е по номинална стойност.
4.12.4. Обезценка на финансовите активи
Изискванията за обезценка използват информация, ориентирана към бъдещето, за да признаят
очакваните кредитни загуби – моделът за „очакваните кредитни загуби“.
Инструментите, които попадат в обхвата са търговски вземания и други дългови финансови
активи, оценявани по амортизирана стойност.
Признаването на кредитни загуби не зависи от настъпването на събитие с кредитна загуба.
Вместо това Дружеството разглежда широк спектър от информация при оценката на кредитния
риск и оценяването на очакваните кредитни загуби, включително минали събития, текущи
условия, разумни и поддържащи прогнози, които влияят върху очакваната събираемост на
бъдещите парични потоци на инструмента.
При прилагането на тази подход, насочен към бъдещето, се прави разграничение между:
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
12
 финансови инструменти, чието кредитното качество не се е влошило значително спрямо
момента на първоначалното признаване или имат нисък кредитен риск (Фаза 1)
 финансови инструменти, чието кредитното качество се е влошило значително спрямо
момента на първоначалното признаване или на които кредитния риск не е нисък (Фаза
2) и
 „Фаза 3“ обхваща финансови активи, които имат обективни доказателства за обезценка
към отчетната дата. Нито един от финансовите активи на Дружеството не попада в тази
категория.
Изчисляването на очакваните кредитни загуби се определя на базата на вероятностно
претеглената приблизителна оценка на кредитните загуби през очаквания срок на финансовите
инструменти.
Търговски и други вземания
Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими
на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. На всяка отчетна
дата Дружеството оценява и определя очакваните кредитни загуби на търговските и други
вземания като се взема предвид цялата разумна и аргументирана информация, включително и
за бъдещи периоди. При оценката си Дружеството отчита промяната в риска от настъпване на
неизпълнение през очаквания срок на финансовия инструмент и се базира в значителна степен
на прогнози, приблизителна оценка и преценка за макроикономическите условия, икономическия
сектор и географския регион, от значение за всеки контрагент, в допълнение към минал опит и
специфични, оперативни и други индивидуални характеристики. Предвид малкия брой
контрагенти се извършва индивидуален преглед на събираемостта и други съпътстващи
фактори, на всеки един от тях, за постигане на по-голяма точност при определяне на
евентуалната загуба от обезценка. Всички съмнителни вземания се третират като несъбираеми
и се обезценяват изцяло, доколкото ръководството преценява на база исторически опит, че
съществува висока несигурност за тяхното събиране в бъдеще.
Пари и парични еквиваленти
Размерът на очакваните кредитни загуби на парични средства, вложени в банки се формира при
прилагането на стандартизирания подход за определяне на очакваните кредитни загуби.
Компонентите на формулата за определяне на очакваните кредитни загуби за парични средства
се основават на кредитния рейтинг на финансовите институции, в които са вложени паричните
средства.
Значително увеличение на кредитния риск
Очакваните кредитни загуби се измерват като коректив, равен на 12-месечни очаквани кредитни
загуби за активи във фаза 1, или очаквани кредитни загуби за целия срок на актива от фаза 2
или фаза 3. Активът преминава към фаза 2, когато кредитният му риск се е увеличил значително
от първоначалното признаване. МСФО 9 не дефинира какво представлява значително
увеличение на кредитния риск. При оценката дали кредитният риск на даден актив се е увеличил
значително, Дружеството взема предвид качествената и количествената разумна и подкрепяща
бъдеща информация.
4.12.5. Класификация и оценяване на финансовите пасиви
Финансовите пасиви на Дружеството включват получени заеми, търговски и други финансови
задължения.
Финансовите пасиви се оценяват първоначално по справедлива стойност и, където е
приложимо, се коригират по отношение на разходите по сделката, освен ако Дружеството не е
определило даден финансов пасив като оценяван по справедлива стойност през печалбата и
загубата.
Финансовите пасиви се оценяват последващо по амортизирана стойност, използвайки метода
на ефективната лихва.
4.13. Данъци върху дохода
Според чл. 175 от Закона за корпоративното подоходно облагане, дружествата със специална
инвестиционна цел и дружествата за секюритизация не подлежат на облагане с корпоративен
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
13
данък, в резултат на което за Дружеството не възникват текущи задължения за корпоративен
данък, както и отсрочени данъчни активи и пасиви.
4.14. Пари и парични еквиваленти
Парите и паричните еквиваленти се състоят от наличните пари в брой и парични средства по
банкови сметки.
Дружеството отчита покупки на инвестиционни имоти и постъпления от продажби и наеми на
инвестиционни имоти като част от паричните потоци от оперативна дейност, тъй като те
представляват основния предмет на дейност на Дружеството.
4.15. Инвестиционни имоти държани за продажба и активи държани за продажба
Инвестиционни имоти държани за продажба
Когато Дружеството възнамерява да продаде инвестиционни имоти и ако продажбата е много
вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, инвестиционните имоти се класифицират
като държани за продажба и се представят отделно в индивидуалния отчет за финансовото
състояние.
Инвестиционните имоти, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по
справедлива стойност.
Активи държани за продажба
Когато Дружеството възнамерява да продаде нетекущи активи и ако продажбата е много
вероятно да бъде осъществена в 12-месечен срок, нетекущите активи се класифицират като
държани за продажба и се представят отделно в индивидуалния отчет за финансовото
състояние.
Нетекущите активи, класифицирани като държани за продажба, се оценяват по по-ниската от
тяхната балансова стойност и справедливата им стойност намалена с разходите по продажбата.
4.16. Собствен капитал, резерви и плащания на дивиденти
Акционерният капитал на Дружеството отразява номиналната стойност на емитираните акции.
Другите резерви включват увеличение на капиталовата база на Дружеството под формата на
допълнителни вноски, извършени от мажоритарния акционер, с дългосрочен характер и с
фиксиран лихвен процент при пазарни условия. Погасяването ще се извършва съобразно
финансовия резултат и финансовата възможност на Дружеството и мажоритарният акционер
няма право да обявява дължимата сума за предсрочно изискуема при никакви обстоятелства.
Неразпределената печалба включва текущия финансов резултат и неразпределените печалби
и непокрити загуби от минали години.
Задълженията за плащане на дивиденти на акционерите се включват на ред „Задължения към
свързани лица” в отчета за финансовото състояние, когато дивидентите са одобрени за
разпределение от общото събрание на акционерите преди края на отчетния период. Съгласно
ЗДСИЦДС дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-
малко от 90% от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл.
29, ал. 3 от ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.
Дивидентите се изплащат в срок 12 месеца от края на съответната година.
Всички транзакции, при наличие на такива, със собствениците на Дружеството се представят
отделно в отчета за промените в собствения капитал.
4.17. Провизии, условни пасиви и условни активи
Провизиите се признават, когато има вероятност сегашни задължения в резултат от минало
събитие да доведат до изходящ поток на ресурси от Дружеството и може да бъде направена
надеждна оценка на сумата на задължението. Възможно е срочността или сумата на изходящия
паричен поток да е несигурна. Сегашно задължение се поражда от наличието на правно или
конструктивно задължение вследствие на минали събития. Провизиите за преструктуриране се
признават само ако е разработен и приложен подробен формален план за преструктуриране или
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
14
ръководството е обявило основните моменти на плана за преструктуриране пред тези, които
биха били засегнали. Провизии за бъдещи загуби от дейността не се признават.
Сумата, която се признава като провизия, се изчислява на база най-надеждната оценка на
разходите, необходими за уреждане на сегашно задължение към края на отчетния период, като
се вземат в предвид рисковете и несигурността, свързани със сегашното задължение. Когато
съществуват редица подобни задължения, вероятната необходимост от изходящ поток за
погасяване на задължението се определя, като се отчете групата на задълженията като цяло.
Провизиите се дисконтират, когато ефектът от времевите разлики в стойността на парите е
значителен.
Обезщетения от трети лица във връзка с дадено задължение, за които Дружеството е сигурнo,
че ще получи, се признават като отделен актив. Този актив може и да не надвишава стойността
на съответната провизия.
Провизиите се преразглеждат към края на всеки отчетен период и стойността им се коригира, за
да се отрази най-добрата приблизителна оценка.
В случаите, в които се счита, че е малко вероятно да възникне изходящ поток на икономически
ресурси в резултат на текущо задължение, пасив не се признава. Условните пасиви следва да
се оценяват последващо по по-високата стойност между описаната по-горе сравнима провизия
и първоначално признатата сума, намалена с натрупаната амортизация.
Вероятни входящи потоци на икономически ползи, които все още не отговарят на критериите за
признаване на актив, се смятат за условни активи.
4.18. Възнаграждения на служителите
Дружеството отчита краткосрочни задължения по компенсируеми отпуски, възникнали поради
неизползван платен годишен отпуск в случаите, в които се очаква той да бъдат ползван в
рамките на 12 месеца след датата на отчетния период, през който наетите лица са положили
труда, свързан с тези отпуски. Краткосрочните задължения към персонала включват заплати и
социални осигуровки. Към края на двата сравними периода, Дружеството няма задължения по
неизползвани отпуски.
4.19. Значими преценки на ръководството при прилагане на счетоводната политика
Значимите преценки на ръководството при прилагането на счетоводните политики на
Дружеството, които оказват най-съществено влияние върху финансовите отчети, са описани по-
долу. Основните източници на несигурност при използването на приблизителните счетоводни
оценки са описани в пояснение 4.20.
4.19.1. Трансфери към активи държани за продажба
В съответствие с инвестиционните си цели Дружеството класифицира придобитите акции и
дялове в дъщерни предприятия като инвестиционни имоти при първоначалното им признаване.
В последствие ръководството прави преценка по отношение на трансферите от инвестиции в
дъщерни предприятия към активи държани за продажба, когато тяхната балансова стойност ще
бъде възстановена по-скоро чрез продажба отколкото чрез продължаващ контрол. Наличието
на подписани предварителни договори за продажба и/или получаване на частично авансово
плащане от страна на клиентите, към края на периода, се считат за доказателство за
намеренията на ръководството и Дружеството представя съответните инвестиции в дъщерни
предприятия като актви държани за продажба към края на отчетния период.
4.20. Несигурност на счетоводните приблизителни оценки
При изготвянето на индивидуалния финансов отчет ръководството прави редица
предположения, оценки и допускания относно признаването и оценяването на активи, пасиви,
приходи и разходи.
Действителните резултати могат да се различават от предположенията, оценките и
допусканията на ръководството и в редки случаи съответстват напълно на предварително
оценените резултати.
При изготвянето на представения индивидуален финансов отчет значимите преценки на
ръководството при прилагането на счетоводните политики на Дружеството и основните
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
15
източници на несигурност на счетоводните приблизителни оценки не се различават от тези,
оповестени в индивидуалния финансов отчет на Дружеството към 31 декември 2022 г.
Информация относно съществените предположения, оценки и допускания, които оказват най-
значително влияние върху признаването и оценяването на активи, пасиви, приходи и разходи е
представена по-долу.
4.20.1. Oценяване по справедлива стойност на инвестиционни имоти
Ръководството използва доклади на независими лицензирани оценители за определяне на
справедливата стойност на инвестиционните имоти. Те са базирани в максимална степен на
пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването
на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на
Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на
наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката.
Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би
се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В
резултат на влиянието на бъдещи събития, свързани с потенциални неблагоприятни ефекти
върху националната икономика, инфлационни процеси и смущения във веригите на доставки в
резултат на военните действия между Украйна и Руската федерация, тези оценки могат да се
различават от действителните цени, които биха били определени при справедлива пазарна
сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период. Информация за
оценителските методи и допускания е представена в пояснение 6.2.
4.20.2. Обезценка на нефинансови активи
За загуба от обезценка се признава сумата, с която балансовата стойност на даден актив или
единица, генерираща парични потоци, превишава възстановимата им стойност, която е по-
високата от справедливата стойност, намалена с разходите по продажба на даден актив, и
неговата стойност в употреба. Към 31 декември 2022 г. всички дъщерни предприятия са тествани
за обезценка с помощта на независим лицензиран оценител. Методите, използвани при
изготвянето им, се базират на значителни преценки, допускания и несигурни бъдещи събития.
Тези предположения са свързани с бъдещи събития и обстоятелства. Действителните резултати
могат да се различават и да наложат значителни корекции в активите на Дружеството през
следващата отчетна година. Въпреки, че тези данни са субективна преценка, ръководството
счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения. Към
31 декември 2022 г. Дружеството е признало загуби от обезценка на инвестициите в дъщерни
предприятия в размер на 500 хил. лв. (2021 г. – 400 хил. лв.), за да се намали балансовата
стойност на инвестициите до възстановимата им стойност (виж пояснение 7).
4.20.3. Измерване на очаквани кредитни загуби
Кредитните загуби представляват разликата между всички договорни парични потоци, дължими
на Дружеството и всички парични потоци, които Дружеството очаква да получи. Очакваните
кредитни загуби са вероятностно претеглена оценка на кредитните загуби, които изискват
преценката на Дружеството. На всяка отчетна дата Дружеството оценява и определя очакваните
кредитни загуби на търговските и други вземания като се взема предвид цялата разумна и
аргументирана информация, включително и за бъдещи периоди. Предвид малкия брой
контрагенти с остатъчни салда в края на разглежданите периоди, се извършва индивидуален
преглед на събираемостта и други съпътстващи фактори, на всеки един от тях, за постигане на
по-голяма точност при определяне на евентуалната загуба от обезценка. Към 31 декември 2022
г. Дружеството е признало коректив за очаквани кредитни загуби в общ размер на 88 хил. лв.
(2021 г.: 27 хил. лв.) (виж пояснение 8).
4.20.4. Провизии
Към настоящия момент Дружеството не е страна по правни спорове към 31 декември 2022 г. и
съответно няма начислени провизии за задължения (2021 г.: 20 хил. лв.).
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
16
5. Отчитане по сегменти
Ръководството определя към настоящия момент два оперативни сегмента – „Недвижими имоти“
и „Специализирани дружества“, както е описано в пояснение 4.6. Тези оперативни сегменти се
наблюдават от ръководството, което взема стратегически решения на базата на коригираните
оперативни резултати на сегментите.
Информацията за отделните сегменти може да бъде анализирана за представените отчетни
периоди, както следва:
Недвижими
имоти
Специализирани
дружества
Общо
2022
2022
2022
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Промяна в справедливата стойност на
инвестиционните имоти 1 310
-
1 310
Приходи от наеми 11
-
11
Други приходи 1 642
308
1 950
Приходи на сегмента
2 963
308
3 271
Разходи за външни услуги (331)
(2)
(333)
Разходи за персонал (30)
-
(30)
Други разходи (138)
(200)
(338)
Разходи за очаквани кредитни загуби (61)
-
(61)
Оперативна печалба на сегмента
2 403
106
2 509
Финансови разходи (1 534)
-
(1 534)
Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни
предприятия
-
(700)
(700)
Печалба
/
(загуба)
за годината на сегмента
86
9
(
5
94
)
2
75
Активи на сегмента
6
2
0
33
2
6
6
85
88
7
18
Пасиви на сегмента
42 30
1
13 500
55
80
1
6. Имоти
6.1. Инвестиционни имоти
Инвестиционните имоти на Дружеството включват земи, сгради и прилежащи съоръжения, които
се намират на територията на Република България – в областите Варна, Пловдив, София,
Хасково и Монтана и се държат с цел получаване на приходи от наем или за увеличаване
стойността на капитала.
За информация относно определянето на справедливата стойност на инвестиционните имоти
вижте пояснение 6.2.
Промените в балансовите стойности, представени в индивидуалния отчет за финансовото
състояние, могат да бъдат обобщени, както следва:
хил. лв.
Балансова стойност към 1 януари
2021
г.
32 108
Предоставени аванси 7 359
Покупка на инвестиционни имоти 20 129
Нетна печалба от промяна на справедливата стойност 1 412
Новопридобити, чрез последващи разходи 19
Продажба на инвестиционни имоти (6 220)
Префактурирани извършени разходи (ПУП) (18)
Възстановени аванси (1 100)
Балансова стойност към 31 декември
2021
г.
5
3 689
Балансова стойност към 1 януари 2022 г.
53
689
Предоставени аванси
724
Нетна печалба от промяна на справедливата стойност
1 310
Новопридобити, чрез последващи разходи
130
Продажба на инвестиционни имоти
(2 100)
Балансова стойност към 31 декември 2022 г.
53
753
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
17
Инвестиционни имоти на стойност 43 097 хил. лв. са заложени като обезпечение по заеми (2021
г.: 43 887 хил. лв.).
На 21 декември 2022 г. Дружеството продава инвестиционен имот, находящ се в гр. София.
Приходите от продажба и балансовата стойност на продадения инвестиционен имот са в размер
на 2 100 хил. лв.
Дружеството отдава част от инвестиционните си имоти по договори за наем. Приходите от наеми
за 2022 г. в размер на 11 хил. лв. (2021 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета за печалбата или
загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Не са признавани условни
наеми.
Преките оперативни разходи (местни данъци и такси) в размер на 133 хил. лв. са отчетени на
ред „Други разходи” (2021 г. 170 хил. лв.).
Лизинговите договори не съдържат изискването за спазване на конкретни финансови показатели
или други изисквания, освен правото на собственост на лизингодателя.
Бъдещите минимални лизингови постъпления са представени, както следва:
Минимални лизингови
постъпления
До 1 година
Общо
хил. лв.
хил. лв.
31 декември 2022 г. 11
11
31 декември 2021 г. 11
11
6.2. Оценяване по справедлива стойност на нефинансови активи
Следната таблица представя нивата в йерархията на нефинансови активи към 31 декември,
оценявани периодично по справедлива стойност:
Ниво 3
31.12.
2022
31.12.
2021
хил. лв.
хил. лв.
Инвестиционни имоти:
- земя и сгради 43 504
44 164
- аванси за инвестиционни имоти 10 249
9 525
Общо
53
753
5
3 689
Справедливата стойност на инвестиционните имоти и инвестиционните имоти държани за
продажба на Дружеството е определена на базата на доклади на независими лицензирани
оценители към 31 декември всяка година и в предвидените от ЗДСИЦДС случаи. Предишната
преоценка на инвестиционните имоти е била извършена към 31 декември 2021 г.
Земя и сгради (Ниво 3)
При определяне на стойността на инвестиционните имоти се прилагат различни методи:
– сравнителен метод - при който се изхожда както от цените на сравними имоти, така и от
ориентировъчни стойности за имота. Оценката се базира на наблюдавани цени на
скорошни пазарни сделки за подобни имоти, коригирани за специфични фактори като
площ, местоположение и настоящо използване. Съществени ненаблюдавани данни са
свързани с корекцията за специфичните за земите и сградите на Дружеството фактори.
Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на
наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на
оценката. Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че
крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни предположения.
- метод на остатъчната стойност – така наречения метод на развитието за определяне на
пазарна стойност на земя се използва при оценки на обекти като незавършено
строителство, незастроени терени и застроени терени, когато оценителя прецени, че
оценявания имот ще е по-ценен ако може да се разработи, преустрои или ползва с друго,
различно от съществуващото предназначение. Методът е приложим изключително при
земи за които има обоснован проект за развитието им след смяна на предназначение.
Според този метод пазарната стойност на оценяваната земя се получава като разходите
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
18
за завършване на предлаганото развитие по даден проект се изваждат от пазарната
стойност за завършения проект като се вземат предвид рисковете, свързани с
изпълнението на проекта. Методът на остатъчната стойност е комбинация, прилагаща
сравнителния, приходния и разходния подход.
– разходен метод - извежда индикативна стойност чрез изчисляване на текущите разходи за
подмяна на актив и изваждане на суми с цел отчитане на физическото изхабяване и всички
други форми на обезценяване, които са от значение. Той се основава на принципа на
заместването, т.е. че при отсъствие на неблагоприятни фактори, свързани с време,
неудобства, рискове или други обстоятелства, цената, която купувач на пазара би платил
за оценявания актив, няма да бъде по – висока от разходите за монтаж или изграждане на
еквивалентен актив.
– метод на приходната стойност, е базиран на анализ на стойността на оценяваният имот,
основан на способността му да генерира приходи чрез капитализиране на нетният приход
от имота за даден период. При определяне на приходната стойност на оценяван обект се
изхожда от трайно реализирания чист годишен приход на недвижимия имот, като
приходната стойност е определена на база реален или възможен постоянно достижим
наем, определен на база среден предлаган наем в района, при отчитане състоянието на
сградния фонд и остатъчния срок на ползване. Най-съществените входящи данни, които
не могат да бъдат наблюдавани, са оценената стойност на наема и дисконтовият процент.
Справедливата стойност би се увеличила, ако стойността на наема се увеличи, по-голяма
площ бъде отдадена под наем или дисконтовият процент се намали. Оценката е
чувствителна към промени и в трите предположения.
- При оценките е прилаган и т.нар. тежестен метод - при използването на повече от един
метод за определяне на пазарната стойност на обекта, за да се изведе справедлива
пазарна стойност се определят относителните тегла на отделните използвани методи.
Методите и техниките за оценяване, използвани при определянето на справедливата стойност,
не са променени в сравнение с предходния отчетен период. Те са базирани в максимална степен
на пазарни данни и предположения, които пазарните участници биха възприели при оценяването
на даден недвижим имот, които са коригирани относно специфичните особености на активите на
Дружеството. Степента и посоката на тази корекция зависи от броя и характеристиките на
наблюдаваните пазарни сделки с подобни имоти, които са използвани за целите на оценката.
Въпреки че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би
се повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. Въпреки
че тези данни са субективна преценка, ръководството счита, че крайната оценка не би се
повлияла значително от други възможни предположения към текущата отчетна дата. В резултат
на влиянието на бъдещи събития, свързани с потенциални неблагоприятни ефекти върху
националната икономика, инфлационни процеси и смущения във веригите на доставки в
резултат на военните действия между Украйна и Руската федерация (виж пояснения 4.20.1),
тези оценки могат да се различават от действителните цени, които биха били определени при
справедлива пазарна сделка между информирани и желаещи страни в края на отчетния период.
7. Инвестиции в дъщерни предприятия
Всички дъщерни предприятия са специализирани дружества по смисъла на чл. 28, ал. 1 от
ЗДСИЦДС. Дружеството може да инвестира до 30 на сто от активите си в учредяването или в
придобиването на дялове или акции от капитала на търговско дружество (специализирано
дружество), чийто изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и
вещни права върху недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел
предоставянето им за управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им.
Дружеството има следните инвестиции в дъщерни предприятия:
Име на дъщерното
предприятие
Страна на учредяване и
основно място на дейност
2022
хил. лв.
2022
участие %
2021
хил. лв.
2021
участие %
Ботевград пропъртис ЕООД България 5 500
100
5 500
100
Алтерон Пропърти ЕООД България 4 210
100
4 906
100
Ти Ей Пропъртис ЕАД България -
-
5 175
100
9
710
15 581
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
19
Инвестициите в дъщерни дружествата са отразени в индивидуалния финансов отчет на
Дружеството по себестойност. През 2022 г. и 2021 г. Дружеството не е получило дивиденти.
Дружеството няма условни задължения или други поети ангажименти, свързани с инвестиции в
дъщерни дружества.
През 2022 г. Дружеството е рекласифицирало инвестицията в Ти Ей Пропъртис ЕАД като актив
държан за продажба (виж пояснение 11). Информация за преценката на ръководството при
прилагане на счетоводната политика е описана в пояснение 4.19.1.
На 18 април 2022 г. е взето решение да бъде увеличен основния капитал на дъщерно
предприятие Алтерон Пропърти ЕООД от 5 556 хил. лв., разпределен в 555 636 броя дялове с
номинална стойност 10 лв. за брой, на 5 560 хил. лв., разпределен в 556 000 броя дялове с
номинална стойност 10 лв. за брой. Увеличението на капитала в размер на 4 хил. лв. е
извършено чрез парична вноска. Обстоятелството е вписано в Търговския регистър на 26 април
2022 г. Средствата от увеличението на капитала са предвидени за текущи нужди.
Всички дъщерни предприятия са тествани за обезценка с помощта на независим лицензиран
оценител. Методите, използвани при изготвянето им, се базират на значителни преценки,
допускания и несигурни бъдещи събития. Въпреки, че тези данни са субективна преценка,
ръководството счита, че крайната оценка не би се повлияла значително от други възможни
предположения.
През 2022 г. е отчетена загуба от обезценка в размер на 700 хил. лв. (2021 г.: 400 хил. лв.), която
е представена в индивидуалния отчет за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на
ред „Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества“.
Изменението в отчетената загуба от обезценка на инвестициите в дъщерни предприятия може
да бъде представено по следния начин:
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Салдо към 1 януари (650)
(250)
Загуба от обезценка на инвестиции в дъщерни дружества (700)
(400)
Салдо
към 31 декември
(
1
350
)
(
650
)
8. Търговски и други финансови вземания
31.12.
2022
31.12.
2021
хил. лв.
хил. лв.
Търговски вземания
1
2
7
Вземания от продажба на инвестиционен имот 265
1 741
Коректив за очаквани кредитни загуби (8)
(26)
Вземания от продажба на инвестиционен имот, нетно
257
1 715
Други вземания 7 579
4 072
Коректив за очаквани кредитни загуби (80)
(1)
Други вземания, нетно
7
49
9
4 07
1
Търговски и други финансови вземания
7 768
5
793
Всички вземания са краткосрочни. Нетната балансова стойност на търговските и други вземания
се приема за разумна приблизителна оценка на справедливата им стойност.
Другите вземания включват остатък по предоставени аванси в общ размер на 5 413 хил. лв. по
прекратен договор за придобиване на две специализирани дъщерни дружества по смисъла на
чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС, остатък по прекратен предварителен договор за придобиване на
инвестиционен имот в общ размер на 1 685 хил. лв., както и начислени суми с обезщетителен
характер по предварителни договори за придобиване на инвестиционни имоти в общ размер на
481 хил.лв.
Всички търговски и други финансови вземания на Дружеството са прегледани относно настъпили
събития на неизпълнение и са обезценени на индивидуална база и съответната начислена
обезценка в нетен размер на 61 хил. лв. (2021 г.: 21 хил. лв.) е призната в отчета за печалбата
или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Разходи за очаквани кредитни загуби, нетно”.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
20
Изменението в размера на коректива за очаквани кредитни загуби на търговските вземания може
да бъде представено по следния начин:
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Салдо към 1 януари (27)
(6)
Коректив за очаквани кредитни загуби (92)
(27)
Възстановяване на загуба от обезценка 31
6
Салдо
към 31 декември
(88
)
(
27
)
Анализ на търговските и другите финансови вземания е представен в пояснение 26.2.
Най-значимите търговски вземания към 31 декември са представени, както следва:
31.12.
2022
31.12.
2021
хил. лв.
хил. лв.
Клиент 1 4 831
-
Клиент 2 1 685
3 079
Клиент 3 265
1 741
Клиент 4 582
743
Клиент 5 306
250
Клиент 6 175
-
Други 12
7
7
85
6
5 8
20
9. Предплащания и други активи
31.12.
2022
31.12.
2021
хил.
лв.
хил. лв.
Предоставени аванси 11 800
6 175
ДДС за възстановяване 33
27
Предплатени разходи 6
3
Други активи, нефинансови
11 839
6 205
Балансовата стойност на предоставените аванси е представена, както следва:
На 28 септември 2022 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100% от
дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество), чийто
изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху
недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за
управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им. Към датата на
прекратяването сумата на предоставения аванс в предходни отчетни периоди в размер на 6 175
хил. лв. е била рекласифицирана към „Търговски и други финансови вземания“.
Към 31 декември 2022 г. Дружеството е предоставило аванс в размер на 11 800 хил. лв. във
връзка със сключен предварителен договор от 8 декември 2022 г. за придобиване на 100% от
дяловете на търговско дружество (специализирано). Срокът по предварителния договор е до 8
декември 2023 г.
10. Пари и парични еквиваленти
Парите и паричните еквиваленти включват следните елементи:
31.12.
2022
31.12.
2021
хил. лв.
хил. лв.
Парични средства в банки и в брой в:
-
български лева 473
105
Пари и парични еквиваленти
473
105
Сумата на пари и парични еквиваленти, която е блокирана за Дружеството към 31 декември 2022
г., възлиза на 5 хил. лв. (2021 г.: 5 хил. лв.). Тя представлява внесени гаранции за управление
от членовете на Съвета на директорите.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
21
Дружеството е извършило оценка на очакваните кредитни загуби върху парични средства и
парични еквиваленти. Оценената стойност е определена като несъществена и не е начислена в
индивидуалния финансов отчет на Дружеството.
11. Активи държани за продажба
На 6 декември 2022 г. Дружеството е сключило предварителен договор за продажба на 100% от
акциите на дъщерно дружество Ти Ей Пропъртис ЕАД (специализирано дружество). Към датата
на предварителния договор дружеството е рекласифицирало инвестицията в Ти Ей Пропъртис
ЕАД като актив държан за продажба по балансовата му стойност в размер на 5 175 хил. лв.,
която е била по-ниска от справедливата стойност намалена с разходите по продажбата. Към 31
декември 2022 г. Дружеството е получило авансово плащане в общ размер на 13 500 хил. лв.
Срокът по предварителния договор е до 30 юни 2023 г. (виж пояснения 4.19.1, 7 и 14).
12. Собствен капитал
12.1. Акционерен капитал
Към 31 декември 2022 г. регистрираният капитал на Дружеството се състои от 1 504 998 на брой
обикновени акции с номинална стойност в размер на 1 лв. за акция. Всички акции са с право на
получаване на дивидент и ликвидационен дял и представляват един глас от общото събрание
на акционерите на Дружеството.
2022
2021
Брой акции
Брой акции
Брой издадени и напълно платени акции:
В началото на годината 1 504 998
1 504 998
Брой издадени и напълно платени акции 1 504 998
1 504 998
Общ брой акции към 31 декември
1
504 998
1
504 998
Списъкът на основните акционери на Дружеството е представен, както следва:
31 декември 2022 31 декември 2021
Брой акции
%
Брой акции
%
Индъстри Дивелъпмънт Холдинг АД
767 566
51.00
767 566
51.00
Фин инвест къмпани ООД
228 550
15.19
228 550
15.19
Други юридически лица 508 850
33.81
451 640
30.00
Други физически лица 32
-
57 242
3.81
1 504 998
100
1 504 998
100
12.2. Премиен резерв
Премийният резерв в размер на 17 082 хил. лв. е формиран вследствие на успешно приключила
процедура за увеличение на капитала на Дружеството. Той представлява разликата между
емисионната и номиналната стойност на издадени през 2020 г. акции от увеличение на капитала
на Дружеството в размер на 17 100 хил. лв., намален с разходите по емисията натрупани през
2019 и 2020 г. в размер на 18 хил. лв.
12.3. Други резерви
През 2018 г. мажоритарният акционер, е направил увеличение на капиталовата база на
Дружеството под формата на допълнителни вноски и формиране на допълнителни резерви в
размер на 4 500 хил. лв. Допълнителните вноски са с дългосрочен характер и с фиксиран лихвен
процент при пазарни условия. Дължимата лихва се капитализира на годишна база. През 2022 г.
разходите за лихви, които са капитализирани са в размер на 86 хил. лв. (2021 г.: 85 хил. лв.). Към
31 декември 2022 г. другите резерви са в размер на 4 837 хил. лв. (2021 г.: 4 751 хил. лв.)
Погасяване ще се извършва съобразно финансовия резултат и финансовата възможност на
Дружеството и мажоритарният акционер няма право да обявява дължимата сума за предсрочно
изискуема при никакви обстоятелства.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
22
13. Заеми
Дружеството отчита заемите си по амортизирана стойност. Информацията за тях може да бъде
систематизирана по следния начин:
31.12.
2022
31.12.
2021
Нетекущи
хил. лв.
хил. лв.
Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:
Банкови заеми 32 833 33 992
Облигационен заем 4 000 6 000
Лихви с разсрочено плащане 93 107
Сконто (74) (108)
Общо балансова стойност
3
6
852
39 99
1
Текущи
Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:
Банкови заеми 2 910 3 199
Облигационен заем 2 000 2 000
Лихви 33 45
Сконто (81) (98)
Общо балансова стойност
4 862
5 146
Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на
справедливата им стойност.
Алтерон АДСИЦ е заемополучател по следните банкови и един облигационен заеми:
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – 1 440 хил. евро;
 Срок на кредита – 28 януари 2022 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията
на 36-месечен гратисен период;
 Валута, в която се извършват плащанията – евро;
 Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от
кредита.
 Кредитът е погасен през 2022 г.
Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 97 хил. лв.
Задължението за лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. През 2022 г. заемът е погасен
в пълен размер, а ипотеката е заличена.
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – 1 008 хил. евро;
 Срок на кредита – 27 февруари 2022 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията
на 24-месечен гратисен период;
 Валута, в която се извършват плащанията – евро;
 Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от
кредита.
Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на
90 хил. лв. Задължението по лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. През 2022 г. заемът
е погасен в пълен размер, а ипотеката е заличена.
Банков кредит - овърдрафт:
 Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на
корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Лимит на кредита – 2 000 хил. лв.;
 Срок на ползване на кредита – 11 август 2025 г.;
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
23
 Погасяването е на датата на падежа, но разрешеният лимит подлежи на ежегоден
преглед от банката;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа, втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на
Дружеството.
Към 31 декември 2022 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 1 751
(2021 г.: текущо в размер на 905 хил. лв).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;
 Срок на кредита – 25 март 2030 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства
от кредита.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
717 хил.лв. (2021 г.: 754 хил. лв.), а нетекущата – 4 485 хил.лв.(2021 г.: 5 202 хил. лв.). Текущата
част за задължението по лихви е в размер на 17 хил.лв. (2021 г.: 18 хил. лв.), а нетекущата 93
хил.лв. (2021 г.: 107 хил. лв.).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;
 Срок на кредита – 27 април 2031 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план.;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от
кредита и първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград
пропъртис ЕООД.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
521 хил.лв., а нетекущата – 7 719 хил.лв. (2021 г.: 8 240 хил. лв.). Текущата част за задължението
по лихви е в размер на 4 хил.лв. (2021 г.: 4 хил. лв.).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – разрешени - 4 700 хил. лв.;
 Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план.;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на
Дружеството, втора по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград
пропъртис ЕООД.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
552 хил.лв. (2021 г.: 1 121 хил. лв.), а нетекущата – 2 530 хил.лв. (2021 г.: 3 082 хил. лв.).
Текущата част за задължението по лихви е в размер на 1 хил. лв. (2021 г.: 2 хил. лв.).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;
 Срок на кредита – 26 октомври 2031 г.;
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
24
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план.;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
190 хил.лв., а нетекущата – 8 910 хил.лв.(2021 г.: 9 100 хил. лв.). Текущата част за задължението
по лихви е в размер на 4 хил.лв. (2021 г.: 4 хил. лв.).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;
 Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план.;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на
Дружеството.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
930 хил.лв. (2021 г.: 232 хил. лв.)., а нетекущата – 7 438 хил.лв. (2021 г.: 8 368 хил. лв.). Текущата
част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. . (2021 г.: 9 хил. лв.).
Лихвените нива по гореописаните кредити са в диапазона от 2.20% до 2.80%.
Облигационен заем:
 Пореден номер на емисията – първа;
 ISIN код на емисията – BG2100030175;
 Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;
 Брой облигации – 10 000 броя;
 Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни,
свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;
 Вид на емисията – публична;
 Срок на емисията – 8 години (96 месеца);
 Валута - лева;
 Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;
 Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;
 Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични
главнични плащания
 Обезпечение – застраховка на емисията.
Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на
2 000 хил. лв. (2021 г.: 2 000 хил. лв.), а нетекущата – 4 000 хил. лв. (2021 г.: 6 000 хил. лв.).
Задължението по лихви възлиза на 3 хил. лв. (2021 г.: 4 хил. лв.).
За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от
ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД.
Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно
приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016
г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД,
ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95.
Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009
на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г.
Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния
линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating
Промените в задълженията на Дружеството, произтичащи от финансова дейност са както
следва:
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
25
Краткосрочни
заеми
Дългосрочни
заеми
Лихви по
заеми
Сконто
Общо
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
1 януари
2021
4 834
18 625
294
(204)
23 549
Парични потоци:
Плащания (5 116)
(5 641)
(1 237)
(99)
(
12 093
)
Постъпления 1 849
30 640
-
-
32 489
Непарични промени:
Начислени лихви -
-
1 180
-
1
1
80
Други начисления -
-
-
97
97
Прекласифициране 3 632
(3 632)
-
-
-
Разпределение към
други резерви
-
-
(85)
-
(85)
1 януари
2022
5 199
39 992
152
(20
6
)
45 137
Парични
потоци:
Плащания (4 441)
-
(1 342)
(76)
(
5 859
)
Постъпления 993
-
-
-
993
Непарични промени:
Начислени лихви -
-
1 402
-
1 402
Други начисления -
-
-
127
127
Прекласифициране 3 159
(3 159)
-
-
-
Разпределение към
други резерви
-
-
(86)
-
(86)
31 декември
2022
4 910
3
6
833
12
6
(
155
)
41 71
4
14. Търговски и други задължения
31.12.
2022
31.12.
2021
хил. лв.
хил. лв.
Текущи:
Търговски задължения 42
2 873
Други финансови пасиви -
40
Финансови пасиви
42
2 913
Получени аванси 13 500
739
Данъчни задължения 415
-
Други нефинансови пасиви 120
1
Нефинансови пасиви
14 035
7
40
Текущи търговски и други задължения
14 077
3 653
Нетната балансова стойност на текущите задължения се приема за разумна приблизителна
оценка на справедливата им стойност.
На 6 декември 2022 г. е прекратен предварителен договор от 21 юни 2021 г. за продажба на
100% от акциите на дъщерно дружество (специализирано дружество). През 2022 г. Дружеството
е възстановило сумата на получения аванс в предходни отчетни периоди в размер на 739 хил.
лв. заедно с начислената сума с обезщетителен характер при прекратяване на предварителния
договор в размер на 200 хил. лв. (виж пояснение 18). На същата дата Дружеството е сключило
друг предварителен договор за продажба на 100% от акциите на същото дъщерно дружество
(специализирано дружество). Към 31 декември 2022 г. Дружеството е получило авансово
плащане в общ размер на 13 500 хил. лв. Срокът по предварителния договор е до 30 юни 2023
г. (виж пояснения 11).
15. Други приходи
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Приходи с обезщетителен характер 1 950
858
Други приходи -
13
1 950
871
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
26
16. Разходи за външни услуги
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Такси трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС (205)
(155)
Охрана и поддръжка на имоти (61)
(48)
Разходи за независим одит (18)
(15)
Оценки на имоти (9)
(11)
Регулаторни и други такси (9)
(7)
Нотариални такси (4)
(35)
Застраховки (2)
(4)
Други (25)
(66)
Разходи за външни услуги
(333
)
(3
41
)
Възнаграждението за независим финансов одит за 2022 г. е в размер на 18 хил. лв. (2021 г.: 15
хил. лв.). През годината не са предоставяни данъчни консултации или други услуги, несвързани
с одита. Настоящото оповестяване е в изпълнение на изискванията на чл. 30 от Закона за
счетоводството.
17. Разходи за персонала
Разходите за възнаграждения на персонала включват:
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Разходи за заплати (29)
(31)
Разходи за социални осигуровки (1)
(3)
(30
)
(34)
18. Други разходи
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Разходи с обезщетителен характер (200)
-
Разходи за местни данъци и такси (133)
(131)
Разходи за държавни и административни такси (5)
(39)
Разходи за лихви и неустойки -
(2)
Други разходи
(
338
)
(17
2
)
19. Финансови приходи и разходи
Финансовите приходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както
следва:
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Печалба от продажба на краткосрочни финансови активи -
9
Финансови приходи
-
9
Финансовите разходи за представените отчетни периоди могат да бъдат анализирани, както
следва:
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Лихви по кредити, отчитани по амортизирана стойност (1 402)
(1 180)
Общо разходи за лихви по финансови задължения, които не
се отчитат по справедлива стойност в печалбата или
загубата
(1 402)
(1 180)
Банкови такси и комисионни (132)
(104)
Финансови разходи
(1 534
)
(1 284)
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
27
20. Доход на акция и дивиденти
20.1. Доход на акция
Основната печалба на акция е изчислена, като за числител е използван нетният резултат за
периода разпределен на среднопретегления брой акции за съответната година.
2022
2021
Печалба за периода (в лв.) 275 000
51 000
Среднопретеглен брой акции 1 504 998
1 504 998
Основна печалба на акция (в лв. за акция)
0.
18
0.
0
3
20.2. Дивиденти
Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС преобразуването на резултата може да бъде представено
както следва:
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Печалба за предходния период, подлежаща на преобразуване 275
51
Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 1 от ЗДСИЦДС (1 310)
(1 412)
Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 3 от ЗДСИЦДС 44
3 607
Преобразуване по чл. 29, ал. 3, т. 7 от ЗДСИЦДС (4 441)
(10 757)
Резултат за разпределяне
(5
4
32
)
(8 511)
Няма положителен резултат за разпределение в резултат от преобразуването на финансовия
резултат за 2022 г. и 2021 г.
21. Безналични сделки
През 2022 г. и през 2021 г. Дружеството не е осъществило инвестиционни сделки, при които не
са използвани пари или парични еквиваленти и които не са отразени в отчета за паричните
потоци.
22. Провизии, условни активи и условни пасиви
Към настоящия момент Дружеството не е страна по правни спорове към 31 декември 2022 г. и
съответно няма начислени провизии (към 31 декември 2021 г.: 20 хил. лв.).
Последните данъчни проверки на Дружеството са извършени от данъчната администрация,
както следва:
 ДДС – частична до 30 ноември 2022 г.
Ръководството на Дружеството не счита, че съществуват съществени рискове в резултат на
динамичната фискална и регулаторна среда в България, които биха наложили корекции в
индивидуалния финансов отчет за годината, приключваща на 31 декември 2022 г.
23. Сделки със свързани лица
Свързаните лица на Дружеството включват мажоритарния акционер, лица под неговия контрол,
други свързани лица и ключовия управленски персонал.
Ако не е изрично упоменато, транзакциите със свързани лица не са извършвани при специални
условия.
23.1. Сделки със собственици
Пояснение
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Получено обезщетение по прекратен предварителен
договор
- 12
Разходи за лихви, капитализирани в други резерви
12.3
(87) (85)
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
28
23.2. Сделки с дъщерни предприятия
Пояснение
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Увеличение на основния капитал на дъщерно предприятие
чрез парична вноска
7
4 100
Възстановени средства по договор за депозит
- (20)
Плащане за покупка на краткосрочни финансови активи
- (94)
23.3. Сделки със свързани лица под общ контрол
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Покупка на услуги 1
-
Такси и комисионни по сделки с краткосрочни финансови активи -
1
23.4. Сделки с ключов управленски персонал
Ключовият управленски персонал включва членовете на Съвета на директорите.
Възнагражденията на ключовия управленски персонал включват следните разходи:
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Заплати (29)
(30)
Общо възнаграждения
(29
)
(30)
24. Разчети със свързани лица в края на годината
31.12.
2022
31.12.
2021
хил.
лв.
хил. лв.
Текущи задължения към:
- ключов управленски персонал
10
7
Общо текущи задължения към свързани лица
10
7
Общо задължения към свързани лица
10
7
Текущите задължения към ключов управленски персонал в размер на 10 хил. лв. към 31
декември 2022 г. (2021 г.: 7 хил. лв.) представляват възнаграждения на членовете на Съвета на
директорите към края на отчетните периоди и внесени суми за гаранции за управление.
25. Категории финансови активи и пасиви
Балансовите стойности на финансовите активи и пасиви на Дружеството могат да бъдат
представени в следните категории:
Финансови активи
Пояснение
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Дългови инструменти по амортизирана стойност:
Търговски и други финансови вземания 8
7 768
5 793
Пари и парични еквиваленти 10
473
105
8 241
5
89
8
Финансови
пасиви
Финансови пасиви, отчитани по амортизирана стойност:
Заеми 13
41 869
45 343
Търговски задължения 14
42
2 913
41
911
48 256
За информация относно счетоводната политика за всяка категория финансови инструменти виж
пояснение 4.12. Описание на политиката и целите за управление на риска на Дружеството
относно финансовите инструменти е представено в пояснение 26.
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
29
26. Рискове, свързани с финансовите инструменти
Цели и политика на ръководството по отношение управление на риска
Дружеството е изложено на различни видове рискове по отношение на финансовите си
инструменти. За повече информация относно финансовите активи и пасиви по категории на
Дружеството вижте пояснение 25. Най-значимите финансови рискове, на които е изложено
Дружеството са пазарен риск, кредитен риск и ликвиден риск.
Управлението на риска на Дружеството се осъществява от Съвета на директорите. Приоритет
на ръководството е да осигури краткосрочните и средносрочни парични потоци.
Най-съществените финансови рискове, на които е изложено Дружеството, са описани по-долу.
26.1. Анализ на пазарния риск
26.1.1. Валутен риск
Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2022 г. и 2021 г.
Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено
на валутен риск.
26.1.2. Лихвен риск
Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно
финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от
нивата на референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава
основания за анализ на евентуален лихвен риск.
Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и
на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ
лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени
се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия.
Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите
инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни
спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни.
Таблиците по-долу обобщават експозицията на Дружеството към лихвения риск:
31 декември 2022
Лихвени
Нелихвени
Общо
Фиксиран
лихвен %
Променлив
лихвен %
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Финансови активи -
-
8 241
8 241
Финансови пасиви (6 000)
(35 743)
(168)
(
41
91
1
)
(
6 000
)
(
35 743
)
8
073
(
33
670
)
31 декември 2021
Лихвени
Нелихвени
Общо
Фиксиран
лихвен %
Променлив
лихвен %
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Финансови активи -
-
5 898
5 898
Финансови пасиви (8 000)
(37 191)
(3 065)
(
48 256
)
(
8 000
)
(
37 191
)
2 833
(
42 358
)
Ръководството на Дружеството текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на
лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на
рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база
тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при
промяна на лихвения процент.
Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов
резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ
лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2021 г.: +/-
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
30
0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите
пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент
и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са
чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за
константни.
31 декември 20
2
2
г.
Нетен финансов резултат
увеличение на
лихвения
процент
намаление на
лихвения
процент
Финансови пасиви (179)
179
31 декември 20
2
1 г.
Нетен финансов резултат
увеличение на
лихвения
процент
намаление на
лихвения
процент
Финансови пасиви (186)
186
26.2. Анализ на кредитния риск
Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към
Дружеството. Дружеството е изложена на този риск във връзка с различни финансови
инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на
кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи,
признати в края на отчетния период.
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Групи финансови активи – балансови стойности:
Финансови активи по амортизирана стойност
Търговски вземания 7 768
5 793
Пари и парични еквиваленти 473
105
Балансова стойност
8 241
5
89
8
Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други
контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на
кредитния риск. Към 31 декември 2022 г. 63% от търговските вземания на Дружеството са
концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските
вземания. Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни
индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита,
че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към
група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели,
ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж,
е добра.
Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки.
Към 31 декември 2022 г. Дружеството няма необезценени просрочени финансови активи.
Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи.
Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти към 31 декември 2022 г. и 2021 г. се счита
за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на
кредитния рейтинг.
Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични
еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното
излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти.
Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. в съответствие със счетоводната политика на Дружеството
(виж пояснение 4.12.4) всички финансови активи са класифицирани във фаза 1. Всички
финансови активи на Дружеството са прегледани относно настъпили събития на неизпълнение.
Размерът на калкулираните очаквани кредитни загуби и през двата представени периода е
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
31
несъществен, поради което същите не са начислени в индивидуалния финансов отчет на
Дружеството.
26.3. Анализ на ликвидния риск
Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена
от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и
от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното
преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира
възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага
внимателно оценяване на ликвидността.
Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения.
Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и
изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни
средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата
на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и
360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на
разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали
заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода.
Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до
30 дни.
Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството
са обобщени, както следва:
Текущи
Нетекущи
31 декември 2022 г. До 6
месеца
Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Заеми 2 397
2 546
24 999
11 927
Търговски задължения 42
-
-
-
Общо
2 439
2 546
2
4
999
11
927
Текущи
Нетекущи
31 декември 2021 г. До 6
месеца
Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Заеми 2 187
3 057
24 356
15 743
Търговски задължения 2 913
-
-
-
Общо
5 100
3 057
24 356
15 743
Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични
потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски
вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от
изходящ паричен поток.
26.3.1. Ценови риск
В края на 2022 г. и в началото на 2023 г. се наблюдават признаци за влошаване на
икономическата среда, като макроикономическата прогноза на ЕЦБ от декември 2022 г.
предвижда краткотрайна и слаба рецесия в еврозоната в началото на 2023 г. Техническите
допускания, заложени в текущата прогноза, предполагат растежът на външното търсене на
български стоки и услуги да се забави до 2.1% през 2023 г. (от 5.8% през 2022 г.) и да възлезе
на 3.4% през 2024 г. Цените на суровините на международните пазари продължават да се
характеризират с висока колебливост, като според заложените в прогнозата допускания
повечето от тях ще останат трайно над нивата си от 2021 г. през целия прогнозен период 2023 –
2025 г. При суровия петрол техническите допускания показват понижение на цените в евро през
целия прогнозен хоризонт, като спадът е най-силно изразен през 2023 г. За цените в евро на
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
32
природния газ и електроенергията на европейския пазар допускането е за известно повишение
през 2023 г. спрямо 2022 г., последвано от стабилизиране на нивата им от края на 2023 г.
Допусканията за цените на неенергийните продукти в евро са за умерено понижение през 2023
г. и покачване през 2024 г. в съответствие с развитието на глобалната икономическа активност.
Очакванията на пазарните участници за краткосрочните лихвени проценти в еврозоната, които
са заложени в прогнозата, предполагат повишението им да продължи до третото тримесечие на
2023 г., след което постепенно слабо да се понижават през останалата част от прогнозния
хоризонт 2023 – 2025 г.
Прогнозата за годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските
цени (ХИПЦ), е тя да се забави до 4.2% в края на 2023 г. под влияние на допусканията за
низходяща динамика на цените в евро на петрола и храните на международните пазари. Средно
за годината очакваме инфлацията да възлезе на 7.0%, като в краткосрочен план натискът върху
производствените цени, произтичащ от фактори, като реализиралите се увеличения на цените
на суровините и недостига на предлагане и на работна ръка, ще продължи да се отразява върху
потребителските цени. Административно определяните цени също се очаква да имат
сравнително висок положителен принос за общата инфлация в края на 2023 г., главно поради
включените в прогнозата повишения на цените на ВиК услугите, на природния газ и
увеличението на акциза на тютюневите изделия. Прогнозираме инфлацията в края на 2024 г. да
се забави до 3.3 %, следвайки низходящата динамика на цените на храните и енергийните
суровини на международните пазари.
През 2022 г. се наблюдаваше тенденция към ускоряване на годишния темп на изменение на
потребителските цени, който достигна най-висока стойност от 15.6% през септември 2022 г.
Впоследствие инфлацията, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени
(ХИПЦ), се забави до 14.3% през декември 2022 г. вследствие на низходящата динамика на
цените на енергийните суровини (природен газ, електроенергия и петрол) на международните
пазари.
Пред прогнозата за инфлацията преобладават рискове за по-силно нарастване на цените
спрямо базисния сценарий за целия прогнозен период 2023 – 2025 г. Тези рискове са свързани
с динамиката на цените на енергийните суровини и храните на международните пазари, както и
с възможността за по-значително от прогнозираното пренасяне върху потребителските цени на
по-високите разходи за труд на единица продукция в среда на исторически ниска безработица,
което е предпоставка за по-висока от прогнозираната базисна инфлация. Рискове за
реализирането на по-висока от прогнозираната инфлация произтичат и от вероятността за по-
големи повишения на регулираните цени.
27. Политика и процедури за управление на капитала
Целите на Дружеството във връзка с управление на капитала са:
 да осигури способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо
предприятие; и
 да осигури адекватна рентабилност за собствениците, като определя цената на
продуктите и услугите си в съответствие с нивото на риска.
Дружеството наблюдава капитала на базата на съотношението на коригирания капитал към
нетния дълг.
Дружеството определя коригирания капитал на основата на балансовата стойност на собствения
капитал и субординирания дълг, представени в индивидуалния отчет за финансовото състояние.
Субординираният дълг включва заеми, които са със следващи по ред ипотека или залог върху
имуществото на Дружеството.
Нетният дълг включва сумата на всички задължения, намалена с балансовата стойност на
парите и паричните еквиваленти.
Целта на Дружеството е да поддържа съотношението на капитала към общото финансиране в
разумни граници.
Капиталът за представените отчетни периоди може да бъде анализиран, както следва:
Алтерон АДСИЦ
Индивидуален финансов отчет
31 декември 2022 г.
33
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Собствен капитал 32 917
32 556
+Субординиран дълг -
5 108
Коригиран капитал
32 917
37 664
Общо задължения 55 801
48 817
- Пари и парични еквиваленти (473)
(105)
Нетен дълг
55
32
8
48 712
Съотношение на коригиран капитал към нетен дълг
1
:1.
68
1
:1.2
9
Дружеството управлява структурата на капитала и прави необходимите корекции в съответствие
с промените в икономическата обстановка и рисковите характеристики на съответните активи.
За да поддържа или коригира капиталовата структура, Дружеството може да върне капитал на
акционерите, да емитира нови акции или да продаде активи, за да намали задълженията си.
Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както
и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди.
28. Събития след края на отчетния период
Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на
индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на
следните некоригиращи събития:
- На 10 януари 2023 г. е взето решение от Алтерон АДСИЦ - едноличния собственик на
капитала на Ботевград Пропъртис ЕООД за увеличение на основния капитал от 5 506 хил. лв.,
разпределен в 55 060 броя дялове с номинална стойност 100 лв. за брой, на 5 551 хил. лв.,
разпределен в 55 510 броя дялове с номинална стойност 100 лв. за брой. Увеличението на
капитала в размер на 45 хил. лв. е извършено чрез парична вноска, която е внесена по банковата
сметка на дъщерното дружество. Обстоятелството е вписано в Търговския регистър на 18
януари 2023 г. Средствата от увеличението на капитала са предвидени за текущи нужди.
- На 22 февруари 2023 г. е взето решение от Алтерон АДСИЦ - едноличния собственик на
капитала на Ботевград Пропъртис ЕООД за увеличение на основния капитал от 5 551 хил. лв.,
разпределен в 55 510 броя дялове с номинална стойност 100 лв. за брой, на 5 631 хил. лв.,
разпределен в 56 310 броя дялове с номинална стойност 100 лв. за брой и емисионна стойност
250 лв. Увеличението на капитала в размер на 200 хил. лв. е извършено чрез парична вноска,
която е внесена по банковата сметка на дъщерното дружество. Увеличението на капитала
включва увеличение на основния капитал с 80 хил. лв. и формиране на фонд Резервен в размер
на 120 хил. лв. с разликата между емисионна стойност и номинал на дяловете. Обстоятелството
е вписано в Търговския регистър на 2 март 2023 г. Средствата от това увеличение на капитала
са предвидени за инвестиционни нужди (придобиване на недвижим имот).
29. Одобрение на индивидуалния финансов отчет
Индивидуалният финансовият отчет към 31 декември 2022 г. (включително сравнителната
информация) е оторизиран за издаване от Съвета на директорите на 31 март 2023 г.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
34
Годишен индивидуален доклад за дейността
Индивидуалният доклад за дейността на Алтерон АДСИЦ за 2022 г. (Дружеството) представя
коментар и анализ на индивидуалния финансов отчет, както и друга съществена информация
относно финансовото състояние и резултатите от дейността на Дружеството. Изготвен е в
съответствие с изискванията на чл. 39 от Закона за счетоводството, чл. 100 н, ал. 7 и 8 от Закона
за публичното предлагане на ценни книжа (ЗППЦК) и изискванията по Наредба № 2 от 09.11.2021
г. за първоначално и последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни
книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран пазар (Наредба № 2).
Съветът на директорите на Дружеството оповестява и потвърждава, че през отчетния период:
– не е имало нередности, в които да са участвали ръководители или служители;
– всички съществени сделки са надлежно осчетоводени и са намерили отражение във
индивидуалния финансов отчет към 31 декември 2022 г.;
– не са констатирани измами и грешки, свързани с неспазване или пропуски във
финансово-счетоводната дейност на Дружеството.
Правен статут и обща информация за Дружеството
Алтерон АДСИЦ е акционерно дружество със специална инвестиционна цел инвестиране в
недвижими имоти. Основната му дейност се състои в инвестиране на парични средства, набрани
чрез емитиране на ценни книжа в недвижими имоти, посредством покупка на право на
собственост и други вещни права върху недвижими имоти; извършване на строежи и
подобрения, оборудване и обзавеждане на имотите с цел предоставянето им за управление,
отдаване под наем, лизинг или аренда и/или последващата им продажба.
Дружеството е регистрирано като акционерно дружество със специална инвестиционна цел в
Търговския регистър към Агенция по вписванията с ЕИК 148146418. Седалището и адресът му
на управление към 31 декември 2022 г. е гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2.
Алтерон АДСИЦ няма регистрирани клонове в страната и в чужбина.
Алтерон АДСИЦ притежава лиценз за извършване на дейност като дружество със специална
инвестиционна цел, издаден от Комисията за финансов надзор с решение № 213-ДСИЦ от 25
февруари 2009 г.
Трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от Закона за дружествата със специална инвестиционна
цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС) на Алтерон АДСИЦ е Алма Гриинхаусес
ООД, а банка депозитар – Юробанк България АД.
Инвестиционна стратегия, цели и ограничения на Дружеството
Инвестиционните цели, които Дружеството си поставя са следните:
– запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите и реализиране
на доходност на база разпределение на риска и диверсификация на портфейла от
недвижими имоти;
– инвестиране в недвижими имоти, като чрез трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от
ЗДСИЦДС (обслужващо дружество по смисъла на чл. 18 от ЗДСИЦ (отм.)) ще
осъществява експлоатация на придобитите имоти като ги отдава под наем, аренда или
продава, или извършва строителство и подобрения;
– инвестиране в специализирани дъщерни дружества, чрез които ще се осъществява
експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти като ги отдават под наем, аренда
или продават, или извършват строителство и подобрения;
– запазване и нарастване на пазарната цена на акциите на Дружеството чрез активно
управление на портфейл от недвижими имоти, ценни книжа и други финансови активи и
свободни парични средства, при спазване на инвестиционните ограничения, залегнали в
закона и устава на Дружеството;
– осигуряване на доход за акционерите под формата на паричен дивидент;
– реализация на печалба от разликата в стойността на имотите при придобиването и
продажбата им;
– извършване на необходимите увеличения на капитала, включително и с цел
обезпечаване структурирането на балансиран портфейл от недвижими имоти.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
35
В съответствие с изискванията на чл. 25 от ЗДСИЦДС обхвата на допустимите инвестиции от
Дружеството е следният:
– свободните си парични средства могат да инвестират в ценни книжа, издадени или
гарантирани държава членка и банкови депозити в банки, които имат право да извършват
дейност на територията на държава членка – без ограничения;
– свободните си парични средства могат да влагат в ипотечни облигации, допуснати до
търговия на място за търговия в държава членка – до 10 на сто от активите на
Дружеството.
– до 10 на сто от активите на Дружеството в едно или повече трети лица по чл.27, ал.4 от
ЗДСИЦДС;
– до 30 на сто от активите на Дружеството в специализирани дружества по чл.28, ал.1 от
ЗДСИЦДС;
– до 10 на сто от активите на Дружеството в други дружества със специална инвестиционна
цел, инвестиращи в недвижими имоти.
Общият размер на инвестициите на Дружеството позволени по ЗДСИЦДС не трябва да
надвишават 30 на сто от активите му.
Стойността на инвестициите към 31 декември 2022 г. са в рамките на законовите изисквания и
ограничения.
Капитал
Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. капиталът на Дружеството e 1 504 998 лв., разпределен в 1
504 998 броя обикновени безналични акции с право на глас, дивидент и ликвидационен дял и
номинална стойност 1 лв. за една акция.
Акциите на Дружеството се търгуват на Основен пазар (BSE), сегмент за дружества със
специална инвестиционна цел. През 2022 г. са прехвърлени общо 111 257 броя акции.
Минималната цена за периода е 21.20 лв. за акция, а максималната – 24.80 лв. Последните
сделки с акции на Дружеството са от 15 декември 2022 г. на цена от 24.80 лв. за акция.
Към 31 декември 2022 г. капиталът на Дружеството е разпределен между юридически и
физически лица.
Няма служители на Дружеството, които са и негови акционери.
Дружеството няма предоставени опции върху негови ценни книжа.
Дружеството няма акционери със специални контролни права.
През периода Дружеството не e придобивало и прехвърляло собствени акции и към 31 декември
2022 г. не притежава такива.
Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху
правата на глас или необходимост от получаване на одобрение от Дружеството или друг
акционер. Крайните срокове за упражняване на правото на глас са съгласно разпоредбите на
Закона за публично предлагане на ценни книжа. На Дружеството не са известни споразумения
между акционерите, които могат да доведат до ограничения в прехвърлянето на акции или
правото на глас.
На Дружеството не са известни договорености (включително и след приключване на
финансовата година), в резултат на които в бъдещ период могат да настъпят промени в
притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.
Не са налице съществени договори на Дружеството, които пораждат действие, изменят се или
се прекратяват поради промяна в контрола на Дружеството при осъществяване на
задължително търгово предлагане.
Права на акционерите
Акционерите имат възможност да участват в работата на Общото събрание лично или чрез
пълномощници. В съответствие с изискванията на Търговския закон и ЗППЦК, се публикува
покана с дневния ред и предложенията за решения за редовното Общо събрание на
акционерите. Материалите за Общото събрание са на разположение на акционерите в офиса на
Дружеството, при спазване на предвидените в закона срокове.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
36
Основното право на акционерите е правото на получаване на дивидент. Съгласно ЗДСИЦДС
дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90%
от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 29, ал. 3 от
ЗДСИЦДС и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон. До тази дата
дружествата със специална инвестиционна цел разпределят като дивидент не по-малко от 90%
от печалбата за финансовата година на Дружеството, определена по реда на чл. 10, ал. 3 от
ЗДСИЦ (отм.) и при спазване на изискванията на чл. 247а от Търговския закон.
Органи на управление
Съгласно ЗДСИЦДС и Устава на Алтерон АДСИЦ, Дружеството има едностепенна система на
управление. През отчетния период не са настъпили промени в състава на Съвета на
директорите.
То се управлява от Съвет на директорите, който се състои от трима членове:
– Биляна Илиева Вълкова – председател на Съвета на директорите;
– Илиан Христов Лангаров –член на Съвет на директорите;
– Жулиета Стойкова Димитрова – член на Съвета на директорите;
Дружеството се представлява и управлява от Изпълнителния директор - Илиан Христов
Лангаров.
През периода не е имало промени в представителството на Дружеството.
Към 31 декември 2022 г. членовете на Съвета на директорите не притежават акции от капитала
на Дружеството и не се ползват със специални права за придобиването на такива. През отчетния
период не са придобивани или прехвърляни акции от капитала на Дружеството, собственост на
членовете на Съвета на директорите. Дружеството няма предоставени опции върху негови
ценни книжа.
Участие на членовете на Съвета на директорите в търговски дружества като неограничено
отговорни съдружници, притежаването на повече от 25 на сто от капитала на друго дружество,
както и участието им в управлението на други дружества или кооперации като прокуристи,
управители или членове на съвети:
Биляна Илиева Вълкова:
– „Дивелъпмънт Груп“ АД – ЕИК 203350552, член на Съвета на директорите;
– „Индъстри Дивелъпмънт Холдинг“ АД – ЕИК 121227792, член на Съвета на директорите;
– „Дивелъпмънт асетс“ ЕАД – ЕИК 204372726, член на Съвета на директорите;
– Сдружение „Асоциация на инвестиционните консултанти“ – ЕИК 176113425, член на УС;
– „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите.
Илиан Христов Лангаров:
– „Агро Търговия“ ООД – ЕИК 160134364 – съвместен управител;
– „Атлас Адвайзъри“ ЕООД – ЕИК 205768689 – едноличен собственик и управител;
– „Ботевград Пропъртис“ ЕООД, ЕИК 206228393 – управител;
– „Дафне“ ЕАД, ЕИК 206526952 – член на Съвета на директорите;
– „Креатив Плюс“ ООД – ЕИК 200296124 – съдружник с 50 %;
– Сдружение „Агенция за социално включване“ – ЕИК 175823244, член на УС;
– Сдружение „Гражданско общество“ – ЕИК 176170248 член на УСл
– „Таксланг“ ООД – ЕИК 202332626 - съдружник с 98 % и управител;
– „Ти Ей Пропъртис“ ЕАД – ЕИК 200536466, член на Съвета на директорите и
Изпълнителен директор,
Жулиета Стойкова Димитрова – не участва в други дружества
Компетентностите на Общото събрание на акционерите се свеждат до промени на устава,
решения за преобразуване и прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване
капитала, избор и освобождаване на членовете на Съвета на директорите, назначаване и
освобождаване на регистрираните одитори на Дружеството, одобряване и приемане на
годишните финансови отчети след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за
разпределение на печалбата, за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент,
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
37
освобождаване от отговорност членове на Съвета на директорите, издаване и обратно
изкупуване на акции на Дружеството и други.
Промени в Устава на Дружеството могат да се извършват само от Общото събрание на
акционерите, но след одобрение от Комисията за финансов надзор.
Компетенциите на Съвета на директорите са заложени в Устава на Дружеството като включват,
но не се изчерпват с:
– организация изпълнението на решенията на Общото събрание;
– контрол върху воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла
на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС, внасяне на годишните финансови отчети пред Общото
събрание;
– решения за образуване и закриване, и определяне на видовете и размера на паричните
фондове на Дружеството, реда за тяхното набиране и начина на изразходването им, в
съответствие с изискванията и ограниченията на действащото законодателство;
– решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права върху
тях;
– и други.
В своята работа членовете на Съвета на директорите се отнасят с грижата на добър стопанин,
като не допускат конфликт на интереси. При обсъждане на сделки, членовете на Съвета на
директорите декларират личния си интерес, при наличието на такъв.
Не са налице споразумения между Дружеството и управителните му органи или служители за
изплащане на обезщетение при напускане или уволнение без правно основание или при
прекратяване на трудовите правоотношения по причини, свързани с търгово предлагане.
Дейността на Съвета на директорите, както и на целия персонал на Дружеството, е съобразена
с изискванията на Закона срещу пазарните злоупотреби с финансови инструменти. С оглед на
това, пред Съвета на директорите на Дружеството стои ангажиментът да актуализира и
привежда в съответствие с изискванията на капиталовите пазари своето корпоративно
управление, тъй като то има съществено значение за доверието на инвестиционната общност в
управлението на Дружеството и за неговото бъдеще. Дружеството прилага Националния кодекс
за корпоративно управление. Кодексът е стандарт за добра практика и средство за общуване
между бизнеса от различните страни. Доброто корпоративно управление означава лоялни и
отговорни корпоративни ръководства, прозрачност и независимост, както и отговорност на
Дружеството пред обществото.
Декларацията за корпоративно управление, съгласно изискванията на чл. 100н, ал. 8 от ЗППЦК,
е неразделна част от настоящия доклад за дейността.
Към 31 декември 2022 г. на управителните органи на Дружеството не е известно и последните
не са сключвали споразумения или правили договорки, включително и след приключване на
отчетния период, в резултат, на които в бъдещ период могат да настъпят промени в
притежавания относителен дял акции от настоящи акционери.
Рискове
Основните финансови инструменти, които използва Дружеството са търговски и други
финансови вземания, заеми и търговски задължения. Прилаганите от емитента в процеса на
изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за управление на
рискове се базира на идентифицирането и управлението на следните рискове:
Валутен риск
Сделките на Дружеството се осъществяват в български лева и евро. През 2022 г. и 2021 г.
Дружеството не е извършвало сделки в друга валута и поради тази причина не е било изложено
на валутен риск.
Лихвен риск
Политиката на Дружеството е насочена към минимизиране на лихвения риск при дългосрочно
финансиране. Дружеството е страна по банкови кредити с лихвен процент, който е зависим от
нивата на референтен лихвен процент по кредити на корпоративни клиенти, което дава
основания за анализ на евентуален лихвен риск.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
38
Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния финансов резултат и
на собствения капитал към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ
лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент на обслужващата банка. Тези промени
се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите пазарните условия.
Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент и на финансовите
инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са чувствителни
спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за константни.
Таблиците по-долу обобщават експозицията на Дружеството към лихвения риск:
31 декември 2022
Лихвени
Нелихвени
Общо
Фиксиран
лихвен %
Променлив
лихвен %
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Финансови активи -
-
8 241
8 241
Финансови пасиви (6 000)
(35 743)
(168)
(41 911)
(
6 000
)
(
35 74
3
)
8
073
(
33
670
)
31 декември 2021
Лихвени
Нелихвени
Общо
Фиксиран
лихвен %
Променлив
лихвен %
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Финансови активи -
-
5 898
5 898
Финансови пасиви (8 000)
(37 191)
(3 065)
(48 256)
(
8 000
)
(
37 191
)
2 833
(
42 358
)
Ръководството на Дружеството текущо наблюдава и анализира експозицията, изложена на
лихвен риск, спрямо промените в лихвените равнища. Симулират се различни сценарии на
рефинансиране, подновяване на съществуващи позиции и алтернативно финансиране. На база
тези сценарии, се измерва и ефекта върху финансовия резултат и собствения капитал при
промяна на лихвения процент.
Представените по-долу таблици показват чувствителността на годишния нетен финансов
резултат след данъци към вероятна промяна на лихвените проценти по заемите с плаващ
лихвен процент, базиран на референтен лихвен процент в размер на +/- 0.5 % (за 2021 г.: +/-
0.5% ). Тези промени се определят като вероятни въз основа на наблюдения на настоящите
пазарните условия. Изчисленията се базират на промяната на средния пазарен лихвен процент
и на финансовите инструменти, държани от Дружеството към края на отчетния период, които са
чувствителни спрямо промени на лихвения процент. Всички други параметри са приети за
константни.
31 декември 20
2
2 г.
Нетен финансов резултат
увеличение на
лихвения
процент
намаление на
лихвения
процент
Финансови пасиви (179)
179
31 декември 20
2
1 г.
Нетен финансов резултат
увеличение на
лихвения
процент
намаление на
лихвения
процент
Финансови пасиви (186)
186
Ценови риск
В края на 2022 г. и в началото на 2023 г. се наблюдават признаци за влошаване на външната
икономическа среда, като макроикономическата прогноза на ЕЦБ от декември 2022 г. предвижда
краткотрайна и слаба рецесия в еврозоната в началото на 2023 г. Техническите допускания,
заложени в текущата прогноза, предполагат растежът на външното търсене на български стоки
и услуги да се забави до 2.1% през 2023 г. (от 5.8% през 2022 г.) и да възлезе на 3.4% през 2024г.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
39
Цените на суровините на международните пазари продължават да се характеризират с висока
колебливост, като според заложените в прогнозата допускания повечето от тях ще останат
трайно над нивата си от 2021 г. през целия прогнозен период 2023 – 2025 г. При суровия петрол
техническите допускания показват понижение на цените в евро през целия прогнозен хоризонт,
като спадът е най-силно изразен през 2023 г. За цените в евро на природния газ и
електроенергията на европейския пазар допускането е за известно повишение през 2023 г.
спрямо 2022 г., последвано от стабилизиране на нивата им от края на 2023 г. Допусканията за
цените на неенергийните продукти в евро са за умерено понижение през 2023 г. и покачване
през 2024 г. в съответствие с развитието на глобалната икономическа активност. Очакванията
на пазарните участници за краткосрочните лихвени проценти в еврозоната, които са заложени в
прогнозата, предполагат повишението им да продължи до третото тримесечие на 2023 г., след
което постепенно слабо да се понижават през останалата част от прогнозния хоризонт 2023 –
2025 г.
Прогнозата за годишната инфлация, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските
цени (ХИПЦ), е тя да се забави до 4.2 % в края на 2023 г. под влияние на допусканията за
низходяща динамика на цените в евро на петрола и храните на международните пазари. Средно
за годината очакваме инфлацията да възлезе на 7.0 %, като в краткосрочен план натискът върху
производствените цени, произтичащ от фактори, като реализиралите се увеличения на цените
на суровините и недостига на предлагане и на работна ръка, ще продължи да се отразява върху
потребителските цени. Административно определяните цени също се очаква да имат
сравнително висок положителен принос за общата инфлация в края на 2023 г., главно поради
включените в прогнозата повишения на цените на ВиК услугите, на природния газ и
увеличението на акциза на тютюневите изделия. Прогнозираме инфлацията в края на 2024 г. да
се забави до 3.3 %, следвайки низходящата динамика на цените на храните и енергийните
суровини на международните пазари.
През 2022 г. се наблюдаваше тенденция към ускоряване на годишния темп на изменение на
потребителските цени, който достигна най-висока стойност от 15.6% през септември 2022 г.
Впоследствие инфлацията, измерена чрез хармонизирания индекс на потребителските цени
(ХИПЦ), се забави до 14.3% през декември 2022 г. вследствие на низходящата динамика на
цените на енергийните суровини (природен газ, електроенергия и петрол) на международните
пазари.
Пред прогнозата за инфлацията преобладават рискове за по-силно нарастване на цените
спрямо базисния сценарий за целия прогнозен период 2023 – 2025 г. Тези рискове са свързани
с динамиката на цените на енергийните суровини и храните на международните пазари, както и
с възможността за по-значително от прогнозираното пренасяне върху потребителските цени на
по-високите разходи за труд на единица продукция в среда на исторически ниска безработица,
което е предпоставка за по-висока от прогнозираната базисна инфлация. Рискове за
реализирането на по-висока от прогнозираната инфлация произтичат и от вероятността за по-
големи повишения на регулираните цени.
Политически риск – Украйна
В краткосрочен период е възможно растежът на реалния БВП в България да е по-висок при по-
благоприятно икономическо развитие в основните търговски партньори на страната или при по-
продължително поддържане на високи наличности на запаси от фирмите спрямо базисния
сценарий. В резултат на продължаващия военен конфликт в Украйна външната среда ще
продължи да бъде източник на рискове пред прогнозата поради възможността за по-голямо и
по-продължително от очакваното нарастване на цените на основни суровини на
международните пазари, по-значително повишаване на несигурността и задълбочаване на
затрудненията при функционирането на глобалните вериги за доставки.
Рисковете, свързани с потенциален недостиг на природен газ в България и в основните
търговски партньори на страната, изглеждат ограничени за текущата зима, но е вероятно да
нараснат отново през зимния период на 2023–2024 г. Друг риск за реализиране на по-нисък
икономически растеж произтича от потенциално по-бързо и по-голямо увеличение на лихвените
проценти в САЩ, Обединеното кралство и в евро зоната спрямо техническите допускания,
заложени в базисния сценарий, съчетано със засилване на степента на пренасяне на това
увеличение върху лихвените проценти в България. Значителен риск пред реализирането на
прогнозата за икономическата активност произтича и от възможността за по-бавно изпълнение
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
40
на инвестиционните проекти по НПВУ и по-бавно усвояване на средства по европейски програми
спрямо времевия профил, включен в базисния сценарий. Рисковете по отношение на заложения
профил на изпълнение на проектите по НПВУ от правителствения и частния сектор се оценяват
като високи с оглед на взетото на 12 януари 2023 г. решение от Народното събрание за
задължаване на Министерския съвет да промени Плана за възстановяване и устойчивост в
частта на сектор „енергетика“.
Кредитен риск
Кредитният риск представлява рискът даден контрагент да не заплати задължението си към
Дружеството. Дружеството е изложена на този риск във връзка с различни финансови
инструменти, като възникване на вземания от клиенти и др. Излагането на Дружеството на
кредитен риск е ограничено до размера на балансовата стойност на финансовите активи,
признати в края на отчетния период.
2022
2021
хил. лв.
хил. лв.
Групи финансови активи – балансови стойности:
Финансови активи по амортизирана стойност
Търговски вземания 7 768
5 793
Пари и парични еквиваленти 473
105
Балансова стойност
8 241
5
89
8
Дружеството редовно следи за неизпълнение на задълженията на клиентите си и на други
контрагенти към него, установени индивидуално, и използва тази информация за контрол на
кредитния риск. Към 31 декември 2022 г. 63% от търговските вземания на Дружеството са
концентрирани в едно лице, което представлява концентрация на риска при търговските
вземания. Останалите търговски вземания се състоят от малък брой клиенти в различни
индустрии в една географска област. Въпреки малкият брой контрагенти, ръководството счита,
че Дружеството не е изложено на значителен кредитен риск към отделен контрагент или към
група от контрагенти, които имат сходни характеристики. На базата на исторически показатели,
ръководството счита, че кредитната оценка на търговски вземания, които не са с изтекъл падеж,
е добра.
Дружеството не е предоставяло финансовите си активи като обезпечение по сделки.
Към 31 декември 2022 г. Дружеството няма необезценени просрочени финансови активи.
Дружеството няма обезпечения, държани като гаранция за финансовите си активи.
Кредитният риск относно пари и парични еквиваленти към 31 декември 2022 г. и 2021 г. се счита
за несъществен, тъй като контрагентите са банки с добра репутация и висока външна оценка на
кредитния рейтинг.
Загуба от обезценка не е признавана по отношение на горепосочените пари и парични
еквиваленти. Балансовите стойности описани по-горе, представляват максимално възможното
излагане на кредитен риск на Дружеството по отношение на тези финансови инструменти.
Към 31 декември 2022 г. и 2021 г. в съответствие със счетоводната политика на Дружеството
(виж пояснение 4.12.4 към индивидуалния финансов отчет) всички финансови активи са
класифицирани във фаза 1. Всички финансови активи на Дружеството са прегледани относно
настъпили събития на неизпълнение. Размерът на калкулираните очаквани кредитни загуби и
през двата представени периода е несъществен, поради което същите не са начислени в
индивидуалния финансов отчет на Дружеството.
Ликвиден риск
Инвестирането в недвижими имоти се характеризира с относително ниска ликвидност, породена
от голямата трудност при пазарното реализиране на активите по изгодна за Дружеството цена и
от дългите срокове за осъществяване на прехвърлянето. Това определя и сравнително бавното
преструктуриране на инвестиционния портфейл на Дружеството. За да се гарантира
възможността на Дружеството да посреща редовно краткосрочните си задължения, се налага
внимателно оценяване на ликвидността.
Ликвидният риск представлява рискът Дружеството да не може да погаси своите задължения.
Дружеството посреща нуждите си от ликвидни средства, като внимателно следи входящите и
изходящи парични потоци, възникващи в хода на оперативната дейност. Нуждите от ликвидни
средства се следят за различни времеви периоди –ежедневно и ежеседмично, както и на базата
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
41
на 30-дневни прогнози. Нуждите от ликвидни средства в дългосрочен план - за периоди от 180 и
360 дни, се определят месечно. Нуждите от парични средства се сравняват със заемите на
разположение, за да бъдат установени излишъци или дефицити. Този анализ определя дали
заемите на разположение ще са достатъчни, за да покрият нуждите на Дружеството за периода.
Дружеството държи пари по банкови сметки, за да посреща ликвидните си нужди за периоди до
30 дни.
Към 31 декември на сравнимите периоди падежите на договорните задължения на Дружеството
са обобщени, както следва:
Текущи
Нетекущи
31 декември 2022 г. До 6
месеца
Между 6 и
12
месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Заеми 2 397
2 546
24 999
11 927
Търговски задължения 42
-
-
-
Общо
2 439
2 546
2
4
999
11
927
Текущи
Нетекущи
31 декември 2021 г. До 6
месеца
Между 6 и
12 месеца
От 1 до 5
години
Над 5
години
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
хил. лв.
Заеми 2 187
3 057
24 356
15 743
Търговски задължения 2 913
-
-
-
Общо
5 100
3 057
24 356
15 743
Финансовите активи като средство за управление на ликвидния риск
При оценяването и управлението на ликвидния риск Дружеството отчита очакваните парични
потоци от финансови инструменти, по-специално наличните парични средства и търговски
вземания. Наличните парични ресурси и търговски вземания не надвишават текущите нужди от
изходящ паричен поток.
Преглед на дейността през 2022 г. и важни събития
Финансовият резултат от дейността на Алтерон АДСИЦ за 2022 г. е печалба в размер на 275
хил. лв. (2021 г.: 51 хил. лв.).
Сумата на активите на Дружеството към 31 декември 2022 г. е 88 718 хил. лв. (2021 г.: 81 373
хил. лв.), от които текущи – 25 255 хил. лв. (2021 г.: 12 103 хил. лв.). Текущите пасиви към същата
дата са в размер на 18 949 хил. лв. (2021 г.: 8 826 хил. лв.). Нетекущите пасиви на Дружеството
към 31 декември 2022 г. са 36 852 хил. лв. спрямо 39 991 хил. лв. към края на сравнимия период.
Собственият капитал на Дружеството към 31 декември 2022 г. е на стойност 32 917 хил. лв. (2021
г.: 32 556 хил. лв.).
Важните събития през 2022 г. са:
- На 31 януари 2022 г. е подписан анекс за актуализиране на уговорена цена по предварителен
договор на Алтерон АДСИЦ за придобиване на инвестиционни имоти, находящи се в гр. София,
в съответствие със стойности на ХИПЦ, отнасящ се до сектора на недвижимите имоти и
Средногодишната инфлация за периода, публикувани от Националния статистически институт
към 31 декември 2021 г. На 2 март 2022 г. е платен допълнителен аванс по актуализирания
договор със средства от банковия кредит-овърдрафт на Дружеството.
- На 28 септември 2022 г. е прекратен предварителен договор за придобиване на 100 % от
дяловете на новоучредено търговско дружество (специализирано дружество), чийто
изключителен предмет на дейност е придобиване на недвижими имоти и вещни права върху
недвижими имоти, извършване на строежи и подобрения, с цел предоставянето им за
управление, отдаване под наем, лизинг или аренда и продажбата им;
- През месец декември 2022 г. е сключен предварителен договор за покупка на 100% от дяловото
участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
42
- През месец декември 2022 г. е прекратен предварителен договор за продажба на 100% от
дяловото участие в специализирано дружество, отговарящо на изискванията на чл. 28, ал. 1 от
ЗДСИЦДС поради получена забрана от страна на КФН сделката да бъде финализирана.
Полученият депозит е възстановен на купувача ведно с изплатен разход с обезщетителен
характер
- На 16 декември 2022 г. на проведено извънредно общо събрание на Дружеството е взето
решение за овластяване на Съвета на директорите и представляващия дружеството да сключат
нотариално заверен договор за продажба на 100% от дяловото си участие в дъщерно
специализирано дружество „Ти Ей Пропъртис” ЕАД, ЕИК: 200536466. Параметрите и условията,
при които ще се осъществи продажбата са представени в Мотивиран доклад относно сделка по
чл. 114, ал. 1, т. 1, б. „б“ от ЗППЦК, изготвен от Съвета на директорите и е част от материалите
по ИОСА. Сделката ще се финализира след овластяването на купувача.
- На 21 декември 2022 г. Дружеството продаде собствен инвестиционен имот, представляващ
магазин, находящ се в гр. София, бул. Тодор Александров.
- През цялата 2022 г. Ръководството на Дружеството стриктно е следило развитието по сключени
предварителни договори и поети ангажименти. Всички договори са обект на ежемесечен
превантивен мониторинг и се актуализират в зависимост от падежите и състоянието на
насрещните страни. През 2022 г. бяха отчетени в Алтерон АДСИЦ приходи с обезщетителен
характер, дължими от контрагенти по предварителни договори във връзка с удължаване крайна
дата за изпълнението им с оглед защита интересите на инвеститорите.
Влияние на инфлационните процеси върху дейността на Дружеството
През последните години в България, ЕС и останалите развити икономики бе отчетен значителен
ръст на инфлацията. В годините до 2020 г. индексът на потребителските цени (ИПЦ) отчиташе
минимален ръст от 2 – 3 % годишно. Комплекс от фактори, включващи поскъпването на
енергоносителите, продължаващата експанзивна политика на водещите централни банки,
доведе до значителна по размерите си инфлация. През 2021 г. ИПЦ у нас отчете стремително
повишение и завърши годината при 7.8%. Повишението бе още по-високо през изминалата 2022
г. В края на м. декември стойността на средногодишния ИПЦ бе 15.3%.
Повишението на цените е широкообхватно по компоненти и отразява едновременното действие
на проинфлационни фактори по линия както на външната, така и на вътрешната
макроикономическа среда. В момента имотният пазар в страната е под влияние на редица
фактори, като висока инфлация, ръст в цените на строителните материали и ниски лихви по
спестяванията и кредитите. В стремежа си да се пребори с растящата инфлация водещи
централни банки и най-вече Федералният резерв на САЩ взеха безпрецедентни мерки.
Паричната политика бе изменена рязко, като продължителната стимулираща политика бе
заменена от повишения на лихвите и изтеглянето на стимулиращите мерки. Основната лихва в
Съединените щати се покачи от 0.25% в началото на годината до 4.5% към края ѝ, докато в
Европа и България промяната беше респективно от -0.5% до 2% и от 0% до 1.5%. При равни
други условия всеки от тези фактори оказва натиск - както върху купувачите, така и върху
продавачите, и това води до нехарактерно висока волатилност в цените на имотите. В
дългосрочен план цените на имотите неминуемо ще нарастват, калкулирайки в себе си
инфлацията.
Влияние на войната в Украйна върху дейността на Дружеството
На 21 февруари 2022 г. с указ на президента на Руската Федерация (РФ), бяха признати като
самостоятелни държави Донецката народна република и Луганската народна република. На 24
февруари 2022 г. Министерство на отбраната на РФ обяви „специална военна операция“ на
територията на Република Украйна. Военните действия получиха широко международно
осъждане и множество държави наложиха санкции върху активи и операции, притежавани от
Руската държава и определени лица. Инвазията предизвика бежанска криза от украински
граждани. Икономическите санкции включват ограничаване на достъпа на някои руски банки и
дружества до първичните и вторичните капиталови пазари в ЕС, забрана за износ на стоки с
двойна употреба, ограничаване на достъпа на Русия до определени чувствителни технологии и
услуги, изключване на определение банки от международната система SWIFT и др.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
43
Ръководството счита, че военният конфликт и свързаните с него санкции нямат пряк ефект върху
дейността на Дружеството, доколкото то няма инвестиции извън територията на страната или
взаимоотношения с лица, попаднали под санкциите. Ръководството на Дружеството не отчита
съществено влияние на войната върху пазара на недвижими имоти в страната. Независимо от
това военният конфликт оказа значително непряко въздействие върху световната икономика по
различни начини, свързани главно с цените на енергийните ресурси. Негативните последици за
българската икономика бяха свързани главно със загуба на доставчици на енергоносители,
загуба на пазари и други. Ефектите от горните събития могат да окажат влияние върху
цялостните макроикономически условия в страната и в Европа и в по-дългосрочен план, върху
търговските обороти, паричните потоци, цените на недвижимите имоти и рентабилността.
Вероятно е да има бъдещи въздействия върху общата икономическа ситуация, които да наложат
преразглеждане на заложените допускания и преценки от страна на ръководството.
Към датата на утвърждаването на индивидуалния финансов отчет за издаване Дружеството
счита, че възприетите методи за управление, осигуряват необходимата степен на сигурност,
осигуряваща непрекъснатост на дейността и наблюдение, анализ и оценка на рисковете и
ликвидността на Дружеството, както и че инфлационните процеси и войната в Украйна не са
породили потребност от специфична промяна в тях.
При необходимост Дружеството ще предприеме допълнителни действия с цел обезпечаване на
непрекъснатостта на работния процес.
Прилагане на принципа – предположение за действащо предприятие
Индивидуалният финансов отчет е съставен при спазване на принципа на действащо
предприятие, което предполага продължаване на настоящата стопанска дейност и реализиране
на активите и уреждане на пасивите в нормалния ход на неговата дейност.
Бъдещите финансови резултати на Дружеството зависят от по-широката икономическа среда, в
която то осъществява дейността си. Факторите, които по-конкретно засягат резултатите на
Дружеството, включват конюнктурата на пазара на недвижими имоти, ликвидността на
инвестициите и заетостта на инвестиционните имоти. Дружеството е преценило, че на този етап
икономическите санкции и потенциалните макроикономически ефекти в България и в Европа,
вследствие на военния конфликт между Русия и Украйна, не оказват влияние върху
способността на Дружеството да продължи да съществува като действащо предприятие.
Към датата на изготвяне на индивидуалния финансов отчет ръководството е направило
преценка на способността на Дружеството да продължи своята дейност като действащо
предприятие на база на наличната информация за предвидимото бъдеще. Финансовите отчети
на Дружеството за годината, приключваща на 31 декември 2022 г., са изготвени на базата на
принципа на действащото предприятие. При изготвянето на отчета са спазени принципите на
вярно и честно представяне на развитието и резултатите от дейността на Дружеството.
Важни научни изследвания и разработки
Дружеството не е осъществявало научни изследвания и разработки.
Предвиждано развитие на Дружеството
Основната инвестиционна цел на Алтерон АДСИЦ е запазване и нарастване на стойността на
инвестициите на акционерите и получаване на доход на чрез диверсификация на риска и
портфейла от недвижими имоти. Дружеството инвестира в недвижими имоти (сгради и земя), на
територията на Република България, като чрез трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от
ЗДСИЦДС осъществява експлоатация на придобитите имоти посредством отдаване под
наем/аренда или продажба. Дружеството също така инвестира в специализирани дъщерни
дружества, чрез които ще се осъществява експлоатация на придобитите от тях недвижими имоти
като ги отдават под наем, аренда или продават, или извършват строителство и подобрения.
Дружеството има следните основни инвестиционни цели:
– продължаващи инвестиции и генериране на доходност от тях;
– нарастване на стойността и пазарната цена на акциите на Дружеството при запазване и
увеличаване на стойността на собствения капитал;
– инвестиране в недвижими имоти, осигуряващи стабилни текущи и бъдещи доходи;
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
44
– диверсифициране на инвестиционния портфейл в недвижими имоти с цел намаляване
на несистемния риск на инвестиционния портфейл.
Дружеството предвижда да инвестира средства в недвижими имоти с цел получаване на текущи
доходи от договори за наем, отстъпено право на ползване, както и чрез продажба на тези имоти
с оглед формиране на стабилен доход.
През 2023 г. Дружеството ще продължи стриктно да наблюдава състоянието на имотния пазар в
България като ще продължи да се стреми да придобива или изгражда проекти с висока вътрешна
норма на възвращаемост. Ключов фактор при избора на проекти е тяхната локация, параметри
за застрояване, доходност от наеми и други показатели, оказващи влияние върху атрактивността
на недвижимите имоти. В потенциала на имотите, Ръководството на Дружеството отсява
основно слените фактори при вземането на инвестиционни решения:
- възможността да закупи имот ако за същия е налице оценка от един или повече
независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в
оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди придобиването. Цената, по
която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може
да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка;
- възможността да продаде имот, ако за същия е налице оценка от един или повече
независими оценители или дружество на независим оценител с квалификация и опит в
оценяването на недвижими имоти, която е извършена преди продажбата. Цената, по
която дружеството със специална инвестиционна цел придобива недвижим имот не може
да надвишава с повече от 5 на сто съответната оценка;
- потенциалът на имота да генерира сигурен и целогодишен наем
Дружеството ще се стреми към създаване на проекти с максимална възвращаемост за
инвеститорите, независимо дали те са в жилищни, търговски, офис или индустриални имоти.
Дружеството не планира да ограничава инвестициите си до конкретна локация, а ще продължи
да се води при избора си от постигане на максимална възвращаемост за акционерите, спазвайки
нормите на българското законодателство и устава си.
Разкриване на регулирана информация
През 2022 г. Дружеството разкрива регулирана информация пред e-Register (регистър на КФН),
X3 (регистър на БФБ) и специализирана медия Infostock.
Алтерон АДСИЦ публикува вътрешна информация по чл.7 от Регламент (ЕС) 596/2014 относно
обстоятелствата настъпили през отчетния период. Тази информация може да бъде намерена на
интернет-страницата на Дружеството: https://alteronreit.com/godishen-finansov-otchet/2022-g
Допълнителна информация по Наредба № 2 от 9 ноември 2021 г.
- Информация за основните характеристики на прилаганите от емитента в процеса
на изготвяне на финансовите отчети система за вътрешен контрол и система за
управление на рискове.
Индивидуалният финансов отчет е изготвен в съответствие с Международните стандарти за
финансово отчитане (МСФО) одобрени за прилагане от Комисията на Европейския съюз (ЕС).
Дружеството спазва принципа за добро корпоративно управление, което осигурява
стратегическо управление и ефикасен контрол върху управителните органи и системи за
отчетност на последните пред Дружеството и акционерите.
Вътрешният контрол и системите за управление на риска са обект на постоянен мониторинг.
Обезпечено е съхраняването и опазването на активите, правилното записване и осчетоводяване
на сделките както и ефективното и ефикасно постигане на целите и задачите на Дружеството,
спазвайки изискванията на законодателството и политиката на мениджмънта.
- Информация за дялови участия на емитента, за основните му инвестиции в
страната и в чужбина (в ценни книжа, финансови инструменти, нематериални активи и
недвижими имоти), както и инвестициите в дялови ценни книжа извън неговата група
предприятия и източниците/начините на финансиране
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
45
Дружеството притежава 100 % от дяловете на три специализирани дружества по смисъла на чл.
28, ал. 1 от ЗДСИЦДС.
Дружеството притежава портфейл от активи, формиран от различни недвижими имоти,
находящи се в областите Варна, Пловдив, София, Хасково и Монтана.
– Поземлен имот с обща площ 9 400 кв. м. в едно с прилежащите сгради и инженерни
съоръжения, находящи се в гр. Варна;
– Поземлени имоти, находящи се в гр. Варна, с площ 5 117 кв. м.;
– Инвестиционен имот, находящ се в гр. Варна, с площ 6 532 кв. м.
– Инвестиционни имоти, находящи се в с. Марково, общ. Родопи, обл. Пловдив, в площ
20 290 кв.м.;
– Инвестиционен имот, находящ се в кв. Горна баня, гр. София, с площ 3 235 кв. м.;
– Инвестиционни имоти, находящи се в с. Оряхово, общ. Любимец, обл. Хасково – 10 броя
поземлени имоти с обща площ 370 454 кв. м.
– Инвестиционни имоти, находящи се в Промишлена зона на гр. Лом, общ. Лом, обл.
Монтана - 16 броя поземлени имоти с обща площ 143 971 кв. м.
Балансовата стойност на инвестиционните имоти към 31 декември 2022 г. е 53 753 хил. лв. (2021
г.: 53 689 хил. лв.).
Повече информация е представена в пояснение 6 към индивидуалния финансов отчет.
Дружеството не притежава инвестиции в дялови ценни книжа извън неговата група предприятия.
- Информация, дадена в стойностно и количествено изражение относно основните
категории стоки, продукти и/или предоставени услуги, с посочване на техния дял в
приходите от продажби на емитента като цяло и промените, настъпили през отчетната
финансова година. Информация за основните инвестиции на емитента. Информация
относно приходите, разпределени по отделните категории дейности, вътрешни и външни
пазари, както и информация за източниците за снабдяване с материали, необходими за
производството на стоки или предоставянето на услуги с отразяване степента на
зависимост по отношение на всеки отделен продавач или купувач/ потребител, като в
случай, че относителният дял на някой от тях надхвърля 10 на сто от разходите или
приходите от продажби, се предоставя информация за всяко лице поотделно, за неговия
дял в продажбите или покупките и връзките му с емитента.
Като дружество със специална инвестиционна цел, основният продукт, който предлага, Алтерон
АДСИЦ е продажба или отдаване под наем на закупени или изградени от Дружеството
недвижими имоти.
Алтерон АДСИЦ не е извършвало строежи и текущи ремонти на недвижимите имоти.
През 2022 г. 13 % от инвестиционните имоти (без аванси), са отдавани под наем, спрямо 12 %
през 2021 г. вкл. инвестиционните имоти държани за продажба.
Основните източници на финансиране на дейността на Дружеството са постъпления от
увеличение на капитала, банковите заеми, облигационен заем и постъпленията от клиенти.
Приходите от наеми за 2022 г. в размер на 11 хил. лв. (2021 г.: 11 хил. лв.) са включени в отчета
за печалбата или загубата и другия всеобхватен доход на ред „Приходи от наеми”. Към 31
декември 2022 г. Дружеството няма несъбрани вземания по наеми.
Приходите на Дружеството са от България, където се намира седалището на Дружеството.
- Сключени съществени сделки.
По-значимите събития и сделки следствие от отношения с контрагенти през периода са описани
в рамките на прегледа на дейността и важните събития през 2022 г., представени по-горе в
раздел „Преглед на дейността през 2022 г. и важни събития“ от настоящия доклад.
- Информация относно сделките, сключени между емитента и свързани лица, през
отчетния период, предложения за сключване на такива сделки, както и сделки, които са
извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия, по
които емитентът е страна.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
46
През отчетния период Алтерон АДСИЦ няма предложения за сключване на сделки, които са
извън обичайната му дейност или съществено се отклоняват от пазарните условия.
Сделките със свързани лица са подробно оповестени в пояснение 23 към индивидуалния
финансов отчет.
– Информация относно сключените от емитента, вкл. негово дъщерно дружество в
качеството им на заемополучатели или заемодатели, договори за заем с посочване на
условията по тях, включително на крайните срокове за изплащане, както и информация
за предоставени гаранции и поемане на задължения.
Балансовата стойност на заемите се приема за разумна приблизителна оценка на
справедливата им стойност.
Алтерон АДСИЦ е заемополучател по следните банкови и един облигационен заеми:
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – 1 440 хил. евро;
 Срок на кредита – 28 януари 2022 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията
на 36-месечен гратисен период;
 Валута, в която се извършват плащанията – евро;
 Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от
кредита.
 Кредитът е погасен през 2022 г.
Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е 97 хил. лв.
Задължението за лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. През 2022 г. заемът е погасен
в пълен размер, а ипотеката е заличена.
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от 1 месечен EURIBOR плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – 1 008 хил. евро;
 Срок на кредита – 27 февруари 2022 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, при условията
на 24-месечен гратисен период;
 Валута, в която се извършват плащанията – евро;
 Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционен имот, закупен със средства от
кредита.
Към 31 декември 2021 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на
90 хил. лв. Задължението по лихви за 2021 г. са текущи в размер на 2 хил. лв. През 2022 г. заемът
е погасен в пълен размер, а ипотеката е заличена.
Банков кредит - овърдрафт:
 Лихвен процент – определен като сбор от референтен лихвен процент по кредити на
корпоративни клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Лимит на кредита – 2 000 хил. лв.;
 Срок на ползване на кредита – 11 август 2025 г.;
 Погасяването е на датата на падежа, но разрешеният лимит подлежи на ежегоден
преглед от банката;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа, втора и трета по ред ипотека на инвестиционни имоти на
Дружеството.
Към 31 декември 2022 г. задължението по главницата на заема е нетекущо в размер на 1 751
(2021 г.: текущи в размер на 905 хил. лв).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – 6 820 хил. лв.;
 Срок на кредита – 25 март 2030 г.;
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
47
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение - първа по ред ипотека на инвестиционнни имоти, закупени със средства
от кредита.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
717 хил.лв. (2021 г.: 754 хил. лв.), а нетекущата – 4 485 хил.лв.(2021 г.: 5 202 хил. лв.). Текущата
част за задължението по лихви е в размер на 17 хил.лв. (2021 г.: 18 хил. лв.), а нетекущата 93
хил.лв. (2021 г.: 107 хил. лв.).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – разрешени - 8 240 хил. лв.;
 Срок на кредита – 27 април 2031 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план.;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти, закупени със средства от
кредита и първа по ред ипотека на недвижими имоти, собственост на Ботевград
пропъртис ЕООД.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
521 хил.лв., а нетекущата – 7 719 хил.лв. (2021 г.: 8 240 хил. лв.). Текущата част за задължението
по лихви е в размер на 4 хил.лв. (2021 г.: 4 хил. лв.).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – разрешени - 4 700 хил. лв.;
 Срок на кредита – 26 декември 2031 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план.;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на
Дружеството, втора по ред ипотека върху недвижими имоти, собственост на Ботевград
пропъртис ЕООД.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
552 хил.лв. (2021 г.: 1 121 хил. лв.), а нетекущата – 2 530 хил.лв. (2021 г.: 3 082 хил. лв.).
Текущата част за задължението по лихви е в размер на 1 хил. лв. (2021 г.: 2 хил. лв.).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – 9 100 хил. лв.;
 Срок на кредита – 26 октомври 2031 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план.;
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа по ред ипотека на инвестиционни имоти на Дружеството.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
190 хил.лв., а нетекущата – 8 910 хил.лв.(2021 г.: 9 100 хил. лв.). Текущата част за задължението
по лихви е в размер на 4 хил.лв. (2021 г.: 4 хил. лв.).
Банков инвестиционен кредит:
 Лихвен процент – сбор от референтен лихвен процент по кредити на корпоративни
клиенти плюс фиксирана надбавка;
 Размер на кредита – разрешени - 8 600 хил. лв.;
 Срок на кредита – 14 декември 2031 г.;
 Погасителен план – главницата по кредита се погасява на месечни вноски, съгласно
погасителен план.;
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
48
 Валута, в която се извършват плащанията – лева;
 Обезпечение – първа по ред и втора по ред ипотека на инвестиционни имоти на
Дружеството.
Към 31 декември 2022 г. текущата част на задължението по главницата на заема е в размер на
930 хил.лв. (2021 г.: 232 хил. лв.)., а нетекущата – 7 438 хил.лв. (2021 г.: 8 368 хил. лв.). Текущата
част за задължението по лихви е в размер на 4 хил. лв. . (2021 г.: 9 хил. лв.).
Лихвените нива по гореописаните кредити са в диапазона от 2.20% до 2.80%.
Облигационен заем:
 Пореден номер на емисията – първа;
 ISIN код на емисията – BG2100030175;
 Размер на облигационната емисия – 10 000 хил. лв.;
 Брой облигации – 10 000 броя;
 Вид на облигациите – обикновени, безналични, поименни, лихвоносни,
свободнопрехвърляеми, обезпечени, неконвертируеми;
 Вид на емисията – публична;
 Срок на емисията – 8 години (96 месеца);
 Валута - лева;
 Лихва – 5.75 % проста годишна лихва;
 Период на лихвено плащане - на 6 месеца – 2 пъти годишно;
 Срок на погасяване – 28 декември 2025 г. съгласно погасителен план на периодични
главнични плащания
 Обезпечение – застраховка на емисията.
Към 31 декември 2022 г. текущата част от задължението по главницата на заема е в размер на
2 000 хил. лв. (2021 г.: 2 000 хил. лв.), а нетекущата – 4 000 хил. лв. (2021 г.: 6 000 хил. лв.).
Задължението по лихви възлиза на 3 хил. лв. (2021 г.: 4 хил. лв.).
За обезпечение на облигационната емисия е сключена застрахователната полица, издадена от
ЗАД „АРМЕЕЦ“ АД.
Застрахователят отговаря на изискванията за кредитен рейтинг, определен съгласно
приложението на Регламент за изпълнение (EС) № 2016/1800 на комисията от 11 октомври 2016
г. Кредитния рейтинг на застрахователя е определен от БАКР Агенция за кредитен рейтинг АД,
ЕИК 131026485, с адрес на регистрация гр. София, р-н Средец, бул Евлоги Георгиев № 95.
Агенцията за кредитен рейтинг е сертифицирана в съответствие с Регламент (ЕО) № 1060/2009
на Европейския парламент и на Съвета от 16 септември 2009 г.
Подробна информация за кредитния рейтинг на застрахователя може да намерите на следния
линк: https://www.bcra-bg.com/bg/ratings/armeec-rating
Дъщерните дружества на Алтерон АДСИЦ не са встъпвали в договори за заем в качеството им
на заемополучатели.
– Информация относно отпуснатите от емитент, или от техни дъщерни дружества,
заеми, предоставяне на гаранции или поемане на задължения общо към едно лице
или негово дъщерно дружество, включително и на свързани лица, с посочване на
имена и ЕИК на лицето, характера на взаимоотношенията между емитента или
техни дъщерни дружества и лицето заемополучател, размер на неизплатената
главница, лихвен процент, дата на сключване на договора, краен срок на
погасяване, размер на поетото задължение, специфични условия, различни от
посочените в тази разпоредба, както и целта за която са отпуснати, в случай че са
сключени като целеви
Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни дружества не са предоставяли заеми и гаранции, както и
не са поемали задължения към други лица.
- Анализ на съотношението между постигнатите финансови резултати, отразени в
индивидуалния финансов отчет за финансовата година, и по-рано публикувани
прогнози за тези резултати.
Дружеството не е публикувало прогнозни резултати от дейността за текущата финансова година,
поради което подобно сравнение и анализ не са приложими.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
49
- Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9, чл. 25, ал. 1 – 5 и чл.
26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС
Информация за спазването на изискванията по чл. 5, ал. 7 и 9 от ЗДСИЦДС
Активите на Дружеството към 31 декември 2022 г. възлизат на 88 718 хил. лв., като 69.92 % са в
резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС.
Алтерон АДСИЦ съобразява дейността си с всички нормативни изисквания и в т.ч. следи
влиянието на инвестиционните решения спрямо нормативно определените коефициенти и
ограничения.
Приходите на Дружеството към 31 декември 2022 г. възлизат на 3 271 хил. лв., като 100 % са в
резултат от дейността на дружеството по чл. 5, ал. 1, т. 2 от ЗДСИЦДС.
Информация за спазването на изискванията по чл. 25, ал. 1 - 5 и чл. 26, ал. 1 и 2 от ЗДСИЦДС
Дружеството не притежава инвестиции в ценни книжа, издадени и гарантирани от държава
членка и в банкови депозити в банки.
Дружеството не притежава инвестиции в ипотечни облигации.
Към 31 декември 2022 г. Дружеството не притежава инвестиция в друго дружество със
специална инвестиционна цел.
Дружеството притежава инвестиции в специализирани дружества по чл. 28, ал. 1 от ЗДСИЦДС,
възлизащи на 14 885 хил. лв. или 16.78 %.
Дружеството не притежава инвестиции в трети лица по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС.
През отчетния период Дружеството не е обезпечавало чужди задължения, съответно не е
предоставяло заеми.
През отчетния период Дружеството не е емитирало дългови ценни книжа.
През отчетния период Дружеството е сключило договори за кредити, в т.ч. и за покупка на
недвижими имоти и/или за оборотни нужди, описани по-горе, но не е получавало кредити, които
да се ползват за плащане на лихви.
През 2022 г. в Дружеството не са осъществени покупки или продажби, надвишаващи 5 на сто от
стойността на инвестициите в недвижими имоти.
- Информация за настъпили промени през отчетния период в основните принципи за
управление на емитента и на неговата група предприятия по смисъла на Закона за
счетоводството.
През отчетния период в Алтерон АДСИЦ и неговите дъщерни предприятия не са настъпили
промени в основните принципи на управление.
- Анализ и оценка на политиката относно управлението на финансовите ресурси с
посочване на възможностите за обслужване на задълженията, евентуалните заплахи и
мерки, които емитентът е предприел или предстои да предприеме с оглед отстраняването
им. Оценка на възможностите за реализация на инвестиционните намерения с посочване
на размера на разполагаемите средства и отразяване на възможните промени в
структурата на финансиране на тази дейност.
Дружеството не е променяло целите, политиките и процесите за управление на капитала, както
и начина на определяне на капитала през представените отчетни периоди.
Политиката относно управление на финансовите ресурси на Алтерон АДСИЦ:
Касае способността му да:
– изпълнява задълженията си навременно;
– реализира добра събираемост на вземанията;
– генерира приходи, а оттам и печалба;
– финансира приоритетно ключови инвестиционни проекти;
– да инвестира в рентабилни инвестиции.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
50
Отчита влиянието на ключови фактори като:
– междуфирмените вземания и задължения;
– събираемост на вземанията;
– ценова политика;
– търговска политика;
– данъчна политика и ползването на данъчни облекчения;
– плащане на санкции;
– стимулиране и регулиране на производството и потреблението;
– конкурентоспособността на дружеството;
– взаимоотношения с финансово-кредитни институции;
Се основава на следните принципи:
– стриктно спазване на действащото законодателство;
– мониторинг на ключови финансови показатели;
– обезпечаване на мениджмънта с финансово - счетоводна информация за вземане на
решения;
– своевременно осигуряване на необходимите финансови ресурси за развитие на
дружеството при възможно най-изгодни условия;
– ефективно инвестиране на разполагаемите ресурси (собствени и привлечени);
– управление на капитала и активите на дружествата (включително и привлечените
капитали);
– финансово обезпечаване на съхранението и просперитета на дружеството.
Към 31 декември 2022 г. Дружеството отчита задължения по кредити в размер на 41 714 хил. лв.,
които се предвижда да бъдат погасявани основно с постъпления от продажби на новоизградени
или съществуващи обекти.
От учредяването на Дружеството до момента то се е финансирало чрез собствен и привлечен
капитал, постъпления от оперативна дейност. Развитието и завършването на настоящите
проекти на Дружеството, реализирането на нови инвестиции, евентуален недостиг на ликвидни
средства, както и необходимостта от оптимизиране на капиталовата структура, могат да породят
допълнителна необходимост от увеличаване на капитала на Дружеството или от ползване на
заемни средства.
Изборът на финансиране се съобразява с пазарните условия и наличието на ресурси, като ще
бъде избрана форма, която минимизира цената на привлечения ресурс, при отчитане на
необходимостта от гъвкавост при усвояване на средствата за финансиране на инвестиционните
проекти, съобразно спецификата на нуждите от парични средства на различните етапи от
реализиране на проектите.
Съгласно устава на Алтерон АДСИЦ, основната част на инвестиционната дейност на
дружеството е насочена към нарастване на пазарната цена на акциите и осигуряване на
дивидентите, изплащани на акционерите, при запазване и увеличаване на собствения капитал.
В същото време стремежът е да се придобиват/продават недвижими имоти, които да се
управляват с минимални средства. Разпределението на риска е чрез ефективно структуриране
на диверсифициран портфейл от недвижими имоти с разнообразно предназначение и
местоположение. Стратегията за постигане на инвестиционните цели се осъществява с
високодоходни проекти - изграждането и въвеждането им в експлоатация.
- Други
През периода не са настъпили събития и показатели с необичаен за емитента характер, имащи
съществено влияние върху дейността му, и реализираните от него приходи и извършени
разходи.
Дружеството няма сделки, водени извънбалансово.
През отчетния период Дружеството не е увеличавало капитала си чрез емитиране на нова
емисия ценни книжа.
През периода Дружеството няма дялови участия и инвестиции в дялови ценни книжа.
През годината не са сключвани договори по чл. 240б от Търговския закон.
Дружеството няма висящи съдебни, административни или арбитражни производства касаещи
задължения или вземания в размер по–голям от 10 на сто от собствения му капитал.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
51
- Данни за директора за връзки с инвеститора, включително телефон и адрес за
кореспонденция.
Назначеният директор за връзка с инвеститорите осъществява ефективна връзка между
управителните органи на Дружеството и акционерите, както и с лицата, проявили интерес да
инвестират в ценните книжа на Дружеството. Съществена част от неговите задължения е
създаването на система за информиране на акционерите на Дружеството, разясняване на
пълния обхват на правата им и начините на ефективното им упражняване, в т.ч.: информиране
за резултатите от дейността на Дружеството; провеждане и участие на акционерите в общите
събрания; запознаване на акционерите с решения, които засягат техни интереси; своевременно
информиране за датата, дневния ред, материалите и проектите за решения на Общото
събрание, както и поддържане на връзка с Комисията за финансов надзор и Българска фондова
борса, като отговаря за навременното изпращане на отчетите.
Настоящият Директор за връзки с инвеститорите е Грозьо Георгиев Грозев с адрес за
кореспонденция и телефон за контакти: гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2, телефон:
+359 885 613 310, e-mail: alteron@alteronreit.com.
Събития след края на отчетния период
Не са възникнали коригиращи събития или значителни некоригиращи събития между датата на
индивидуалния финансов отчет и датата на оторизирането му за издаване, с изключение на
следните некоригиращи събития:
- На 10 януари 2023 г. е взето решение от Алтерон АДСИЦ - едноличния собственик на
капитала на Ботевград Пропъртис ЕООД за увеличение на основния капитал от 5 506 хил. лв.,
разпределен в 55 060 броя дялове с номинална стойност 100 лв. за брой, на 5 551 хил. лв.,
разпределен в 55 510 броя дялове с номинална стойност 100 лв. за брой. Увеличението на
капитала в размер на 45 хил. лв. е извършено чрез парична вноска, която е внесена по банковата
сметка на дъщерното дружество. Обстоятелството е вписано в Търговския регистър на 18
януари 2023 г. Средствата от увеличението на капитала са предвидени за текущи нужди.
- На 22 февруари 2023 г. е взето решение от Алтерон АДСИЦ - едноличния собственик на
капитала на Ботевград Пропъртис ЕООД за увеличение на основния капитал от 5 551 хил. лв.,
разпределен в 55 510 броя дялове с номинална стойност 100 лв. за брой, на 5 631 хил. лв.,
разпределен в 56 310 броя дялове с номинална стойност 100 лв. за брой и емисионна стойност
250 лв. Увеличението на капитала в размер на 200 хил. лв. е извършено чрез парична вноска,
която е внесена по банковата сметка на дъщерното дружество. Увеличението на капитала
включва увеличение на основния капитал с 80 хил. лв. и формиране на фонд Резерви в размер
на 120 хил. лв. с разликата между емисионна стойност и номинал на дяловете. Обстоятелството
е вписано в Търговския регистър на 2 март 2023 г. Средствата от това увеличение на капитала
са предвидени за инвестиционни нужди (придобиване на недвижим имот).
ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КОРПОРАТИВНО УПРАВЛЕНИЕ
Настоящата декларация за корпоративно управление се основава на определените от
българското законодателство принципи и норми за добро корпоративно управление
посредством разпоредбите на Националния кодекс за корпоративно управление, Търговския
закон (ТЗ), Закона за публично предлагане на ценни книжа (ЗППЦК), Закона за счетоводството
(ЗС), Закона за независим финансов одит (ЗНФО) и други законови и подзаконови актове и
международно признати стандарти. Декларацията за корпоративно управление е изготвена
съобразно изискуемото съгласно чл. 39 от ЗС и на чл. 100н от ЗППЦК.
1. Информация относно спазване по целесъобразност на: (a) Националния кодекс за
корпоративно управление или (б) друг кодекс за корпоративно управление, както и
информация относно практиките на корпоративно управление, които се прилагат от
Дружеството в допълнение на кодекса по буква (а) или (б)
Дружеството спазва изискванията на Националния кодекс за корпоративно управление и не
прилага допълнителни практики на корпоративно управление, в допълнение към него.
Управлението на Дружеството се осъществява на база на утвърдени Правила за работа на
Съвета на директорите, които са в съответствие с изискванията на Националния кодекс за
корпоративно управление и регламентират функциите и задълженията на Съвета на
директорите; процедурата за избор и освобождаването на членове на Съвета на директорите;
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
52
структурата и компетентността му; изискванията, с които следва да бъдат съобразени размерът
и структурата на възнагражденията на членовете на Съвета на директорите; процедурите за
избягване и разкриване на конфликти на интереси; необходимостта от създаване на одитен
комитет съобразно спецификата на Дружеството.
Управлението на Дружеството се ръководи от общоприетите принципи за почтеност и
управленска и професионална компетентност, при спазване на Националния кодекс за
корпоративно управление и приетия Етичен кодекс, който установява нормите за етично и
професионално поведение на корпоративното ръководство, мениджърите и служителите във
всички аспекти на тяхната дейност, както и в отношенията им с акционери на Дружеството и
потенциални инвеститори с цел да се предотвратят прояви на непрофесионализъм, бюрокрация,
корупция и други незаконни действия, които могат да окажат негативно влияние върху доверието
на акционерите и всички заинтересувани лица, както и да накърнят авторитета на Дружеството
като цяло.
Всички служители на Дружеството са запознати с установените нормите на етично и
професионално поведение и не са констатирани случаи на несъобразяване с тях.
2. Обяснение от страна на Дружеството кои части на кодекса за корпоративно управление
по т. 1, буква (а) или (б) не спазва и какви са основанията за това, съответно когато не се
позовава на никое от правилата на кодекса за корпоративно управление - основания за
това
Дружеството спазва Националния кодекс за корпоративно управление по отношение на всички
приложими за дейността му негови изисквания.
3. Описание на основните характеристики на системите за вътрешен контрол и
управление на риска във връзка с процеса на финансово отчитане
Вътрешен контрол и управление на риска
Съветът на директорите носи отговорност за системите за вътрешен контрол и управление на
риска за Дружеството и следи за тяхното ефективно функциониране. Тези системи са създадени
с цел да управляват, но не биха могли да елиминират напълно риска от неуспех на заложените
бизнес цели. Те могат да предоставят само разумна, но не и пълна сигурност за липсата на
съществени неточности или грешки. Съветът на директорите е изградил непрекъснат процес за
идентифициране, оценка и управление на значителните рискове за Дружеството.
Анализ на риска
Съветът на директорите определя основните рискове на Дружеството регулярно и следи през
цялата година мерките за адресиране на тези рискове, включително чрез дейностите за
мониторинг. Анализът на риска обхваща бизнес и оперативни рискове, здраве и безопасност на
служителите, финансови, пазарни и оперативни рискове, рискове за репутацията, с които
Дружеството може да се сблъска, както и специфични области, определени в бизнес плана и
бюджетния процес.
Всички значими планове, свързани с придобиване на активи или реализиране на приходи от
дейността, включват разглеждането на съответните рискове и подходящ план за действие.
Вътрешен контрол
Всяка година Дружеството преглежда и потвърждава степента на съответствие с политиките на
Националния кодекс за корпоративно управление. Въпросите, отнесени до Съвета на
директорите изискват всички значителни планове и програми, да са получили изрично
одобрение от Съвета на директорите.
Предвидени са предели на правомощията, за да се гарантира, че са получени подходящите
одобрения, ако Съвета на директорите не е длъжен да се увери в разпределението на задачите.
Финансовите политики, контроли и процедури на Дружеството са въведени и се преразглеждат
и актуализират редовно.
Етичният кодекс, определящ необходимите нива на етика и поведение, се комуникира със
служителите и при промени в него се правят обучения за тях.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
53
Ръководството носи отговорността за осигуряване подходящо поддържане на счетоводните
данни и на процесите, които гарантират, че финансовата информация е уместна, надеждна, в
съответствие с приложимото законодателство и се изготвят и публикуват от Дружеството
своевременно. Ръководството на Дружеството преглежда и одобрява финансовите отчети, за да
се гарантира че финансовото състояние и резултатите на Дружеството са правилно отразени.
Финансовата информация, публикувана от Дружеството, е обект на одобрение от Съвета на
директорите.
Годишен преглед на вътрешната контролна среда се извършва от Съвета на директорите, със
съдействието на Одитния комитет.
Външният регистриран одитор прави преглед и докладва за съществени въпроси, включени в
одиторския доклад.
Одитният комитет прави преглед на основните заключения от външните одитни проверки.
Декларация на директорите по отношение на годишния доклад за дейността и
финансовите отчети
Съгласно изискванията на Кодекса, директорите потвърждават тяхната отговорност за
изготвянето на индивидуалния годишен доклад за дейността и индивидуалния финансов отчет
и считат, че годишния доклад за дейността, взет като цяло, е прозрачен, балансиран и
разбираем и осигурява необходимата информация на акционерите, с цел оценяване позицията
и дейността на Дружеството, бизнес модела и стратегията.
4. Информация по член 10, параграф 1, букви "в", "г", "е", "з" и "и" от Директива
2004/25/ЕО на Европейския парламент и на Съвета от 21 април 2004 г. относно
предложенията за поглъщане
4.1. Член 10, параграф 1, буква "в"
Значими преки или косвени акционерни участия (включително косвени акционерни
участия чрез пирамидални структури и кръстосани акционерни участия) по
смисъла на член 85 от Директива 2001/34/ЕО;
Към 31 декември акционерите на Дружеството, притежаващи над 5 % от капитала му са
следните:
31 декември
2022
г.
31 декември
2021
г.
Акционер Брой акции
с право на
глас
% от
капитала
Начин на
притежава
не
Брой акции с
право на
глас
% от
капитала
Начин на
притежаване
Индъстри
Дивелъпмънт
Холдинг АД
767 566 51.00 Пряко 767 566 51.00 Пряко
Фин инвест къмпани
ООД
228 550 15.19 Пряко 228 550 15.19
Пряко
996 116
66.19
996 116
66.19
4.2. Член 10, параграф 1, буква "г"
Притежателите на всички ценни книжа със специални права на контрол и
описание на тези права;
Дружеството няма акционери със специални контролни права.
4.3. Член 10, параграф 1, буква "е"
Всички ограничения върху правата на глас, като например ограничения върху
правата на глас на притежателите на определен процент или брой гласове,
крайни срокове за упражняване на правата на глас или системи, посредством
които чрез сътрудничество с Дружеството финансовите права, предоставени
на ценните книжа, са отделени от притежаването на ценните книжа;
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
54
Не са налице ограничения върху прехвърлянето на акции на Дружеството и ограничения върху
правата на глас.
4.4. Член 10, параграф 1, буква "з"
Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на
съвета и внасянето на изменения в учредителния акт
Правилата, с които се регулира назначаването или смяната на членове на Съвета на
директорите и внасянето на изменения в Устава на Дружеството са определени в Устава на и
приетите правила за работа на Съвета на директорите.
Правомощията на членовете на Съвета на директорите са уредени в Устава на Дружеството и
приетите правила за работа на Съвета на директорите.
Съветът на директорите се избира от Общото събрание на акционерите за срок от 5 години.
След изтичане на мандата им членовете на Съвета на директорите продължават да изпълняват
своите функции до избирането от Общото събрание на нов Съвет на директорите.
Общото събрание на акционерите взема решения за промени на устава, преобразуване и
прекратяване на Дружеството, увеличаване и намаляване капитала, избор и освобождаване на
членовете на Съвета на директорите, назначаване и освобождаване на регистрираните одитори
(експерт-счетоводители) на Дружеството, одобряване и приемане на годишния финансов отчет
след заверка от назначените регистрирани одитори, решения за разпределение на печалбата,
за попълване на фонд „Резервен” и за изплащане на дивидент, освобождаване от отговорност
членове на Съвета на директорите, издаване и обратно изкупуване на акции на Дружеството и
др.
4.5. Член 10, параграф 1, буква "и"
Правомощията на членовете на съвета, и по-специално правото да се емитират
или изкупуват обратно акции.
Съветът на директорите на Дружеството:
– организира и осигурява изпълнението на решенията на Общото събрание;
– контролира воденето на счетоводната отчетност от страна на трето лице по смисъла
на чл. 27, ал. 4 от ЗДСИЦДС съставя и внася годишните финансови отчети пред Общото
събрание;
– определя и осигурява осъществяването на цялостната стопанска политика на
Дружеството;
– взема решения за образуване и закриване, и определя видовете и размера на
паричните фондове на Дружеството и реда за тяхното набиране и начина на
изразходването им, в съответствие с изискванията и ограниченията на действащото
законодателство;
– взема решения относно покупката и продажбата на недвижими имоти и вещни права
върху тях;
– и други.
Решенията за емисия и обратно изкупуване на акции са в компетенциите на Общото събрание
на акционерите.
5. Състав и функционирането на административните, управителните и надзорните органи
на Дружеството и техните комитети
Съвет на директорите
Алтерон АДСИЦ има едностепенна система за управление. Дружеството се управлява от Съвет
на директорите в тричленен състав и се представлява пред трети лица от Изпълнителния член
на Съвета на директорите.
За всички заседания на Съвета на директорите се водят протоколи, които се подписват от всички
присъстващи членове. Вземането на решения на Съвета на директорите е съобразно
разпоредбите на Устава на Дружеството.
За своята дейност Съветът на директорите изготвят отчет за управлението и годишен доклад за
дейността, които се представят и се приемат от Общото събрание на акционерите.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
55
Изборът и освобождаването на членовете на Съвета на директорите се осъществява в
съответствие с изискванията на раздел 2 на Глава първа от Националния кодекс за
корпоративно управление от Общото събрание на акционерите, съобразно приложимите
законови регламенти и Устава на Дружеството. При предложения за избор на нови членове на
Съвета на директорите се съблюдава за съответствие на компетентността на кандидатите с
естеството на дейността на Дружеството.
Съветът на директорите е структуриран по начин, който да гарантира професионализма,
безпристрастността и независимостта на решенията му във връзка с управлението на
Дружеството.
Изискването на чл. 116а, ал. 2 от ЗППЦК най-малко 1/3 от състава на Съвета на директорите да
бъдат независими членове е спазено. По този начин Дружеството е приложило един от
основните принципи за добро корпоративно управление, а именно разграничаване на
мениджмънта на компанията от мажоритарните акционери. Осъществява се активно
взаимодействие между изпълнителния директор и останалите членове на Съвета на
директорите, което допринася за формирането на ясна и балансирана представа за Дружеството
и неговото корпоративно управление. По този начин ще се създадат предпоставки за
реализирането на един от важните принципи на доброто корпоративно управление –
осъществяване на ефективно стратегическо управление на Дружеството, което е неразривно
свързано и обусловено от структурата и състава на Съвета на директорите.
С членовете на Съвета на директорите са сключени договори за възлагане на управлението, в
които са определени техните задължения и задачи, критериите за размера на тяхното
възнаграждение, задълженията им за лоялност към Дружеството и основанията за
освобождаване.
Членовете на Съвета на директорите са преизбрани на редовното, годишно Общо събрание от
2 септември 2020 г. за нов мандат от 5 /пет/ години, считано до 2 септември 2025 г.: Илиан
Христов Лангаров, Биляна Илиева Вълкова, Жулиета Стойкова Димитрова;
Принципите за формиране размера и структурата на възнагражденията, допълнителните
стимули и тантиеми са определени в приетата от Общото събрание на акционерите политика за
възнагражденията на членовете на Съвета на директорите, отчитаща задълженията и приноса
на всеки един член в дейността и резултатите на Дружеството, възможността за подбор и
задържане на квалифицирани и лоялни членове, чиито интереси съответстват на дългосрочните
интереси на Дружеството.
През 2022 г. членовете на Съвета на директорите не са получили допълнителни стимули,
обвързани с отчетените финансови резултати от дейността на Дружеството и/или с постигането
на предварително определени цели, заложени в бизнес програмата на Дружеството за 2022 г.
Членовете на Съвета на директорите не получават допълнителни стимули, а само основно
възнаграждение, което отразява тяхното участие в заседанията на Съвета на директорите, както
и изпълнението на техните задачи да контролират действията на изпълнителното ръководство
и да участват ефективно в работата на Дружеството.
През 2022 г. Общото събрание на акционерите на Дружеството не е гласувало допълнителни
възнаграждения на членовете на Съвета на директорите.
Не е предвидено Дружеството да предоставя като допълнителни стимули на изпълнителните
членове на Съвета на директорите акции, опции върху акции и други подходящи финансови
инструменти.
Членовете на Съвета на директорите не допускат реален или потенциален конфликт на
интереси, спазвайки приетите процедури, регламентирани във вътрешните актове на
Дружеството. Съветът на директорите се задължава незабавно да разкрие съществуващи
конфликти на интереси и да осигурят на акционерите достъп до информация за сделки между
Дружеството и тях или свързани с тях лица.
През 2022 г. не са сключвани сделки между Дружеството и членове на Съвета на директорите
и/или свързани с тях лица, с изключение на начислените и изплатени през периода
възнаграждения.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
56
Одитен комитет
Съгласно решение на Общото събрание на акционерите и в съответствие със законовите
изисквания и конкретните нужди на Дружеството, са избрани членовете на Одитния комитет,
мнозинството от които са независими съгласно чл. 107 от ЗНФО.
Основните функции на Одитния комитет са регламентирани в чл. 108 на Закона за независимия
финансов одит и са, както следва:
– наблюдава процеса на финансово отчитане и представя препоръки и предложения, за
да се гарантира неговата ефективност;
– наблюдава ефективността на вътрешната контролна система, на системата за
управление на риска и на дейността по вътрешен одит по отношение на финансовото
отчитане в одитираното предприятие;
– наблюдава задължителния одит на годишните финансови отчети, включително
неговото извършване, като взема предвид констатациите и заключенията на Комисията
по прилагането на чл. 26, параграф 6 от Регламент (ЕС) № 537/2014;
– проверява и наблюдава независимостта на регистрираните одитори в съответствие с
изискванията на глави шеста и седма от ЗНФО, както и с чл. 6 от Регламент (ЕС) №
537/2014, включително целесъобразността на предоставянето на услуги извън одита
на одитираното предприятие по чл. 5 от същия регламент;
– отговаря за процедурата за подбор на регистрирания одитор и препоръчва
назначаването му с изключение на случаите, когато одитираното предприятие
разполага с комисия за подбор;
– изготвя и предоставя на Комисията за публичен надзор над регистрираните одитори в
срок до 31 май годишен доклад за дейността си;
– и други.
Общо събрание на акционерите
Всички акционери на Алтерон АДСИЦ имат право да участват в Общото събрание на
акционерите и да изразяват мнението си. Акционерите с право на глас имат възможност да
упражняват правото си на глас на Общото събрание на Дружеството и чрез представители.
Ръководството на Дружеството съблюдава за организирането и провеждането на редовните и
извънредните Общи събрания на акционерите на Дружеството, което гарантира равнопоставено
третиране на всички акционери и правото на всеки от акционерите да изрази мнението си по
точките от дневния ред на Общото събрание. Ръководството на Дружеството организира
процедурите и реда за провеждане на Общото събрание на акционерите по начин, който не
затруднява или оскъпява ненужно гласуването.
Текстовете в писмените материали, изготвени от Дружеството и свързани с дневния ред на
Общото събрание на акционерите са конкретни и ясни и не въвеждат в заблуждение
акционерите. Всички предложения относно основни корпоративни събития се представят като
отделни точки в дневния ред на Общото събрание на акционерите, в т.ч. предложението за
разпределяне на печалба.
Ръководството на Дружеството гарантира правото на акционерите да бъдат информирани
относно взетите решения на Общото събрание на акционерите.
6. Описание на политиката на многообразие, прилагана от по отношение на
административните, управителните и надзорните органи на емитента във връзка с
аспекти, като възраст, пол или образование и професионален опит, целите на тази
политика на многообразие, начинът на приложението й и резултатите през отчетния
период
Дружеството попада в хипотезите на чл. 100н, ал. 12, поради което към настоящия момент не е
разработило и не прилага политика на многообразие.
7. Заинтересовани лица и устойчиво развитие
Идеята за устойчивост предполага икономическият растеж, социалното сближаване и
опазването на околната среда да вървят заедно и да се допълват взаимно. Устойчивото
развитие се дефинира като развитие, което „посреща потребностите на настоящото поколение,
без да е в ущърб на възможността бъдещите поколения да посрещнат собствените си нужди”.
Алтерон АДСИЦ
Годишен индивидуален доклад за дейността
31 декември 2022 г.
57
Устойчивото развитие предполага да се избират и насърчават стратегии за икономическо
развитие, съобразени с опазването и подобряването на околната среда и биологичното
равновесие на Земята.
Устойчивото развитие има различни аспекти – управленски, икономически, екологични,
социални. То е стремеж за политика и начин на живот на населението и преди всичко състояние
на икономиката, при което се използват безотпадни технологии, залага се на използването на
възобновимите суровини, разчита се на рециклирането като целта е експлоатацията на
природните ресурси да не промяна параметрите, които влияят на човешкия живот.
За следващите 15 години целите на устойчивото развитие са насочени към запазване на
човешкото достойнство, регионалната и глобалната стабилност, доброто състояние на
планетата, справедливите и устойчиви общества и изграждането на проспериращи
икономики.Ръководството на Дружеството подкрепя идеята за отговорния и екологично устойчив
бизнес, който не само носи полза на бизнеса и обществото, но също така допринася за
социалното, икономическо и екологично развитие и подобряване на качеството на живот като
цяло. Ръководството на Дружеството се стреми към устойчиво развитие на организацията,
ресурсите, хората и обществото като цяло. Дружеството осигурява публичност и прозрачност на
управлението, защитаваме правата на всички акционери и се отнася към тях равнопоставено.
Основни принципи са разумно и ефективно управление на активите на дружеството и контрол
на риска при и тяхното влияние върху околната среда.
Ние сме убедени, че следвайки отговорните и етични бизнес практики във връзка с инвестициите
в недвижими имоти, поддържайки безопасни и здравословни условия на труд, и опазвайки
околната среда, градим стабилна компания в полза на служителите, акционерите и обществото
като цяло.
Дружеството спазва всички приложими нормативни разпоредби, свързани с опазването на
околната среда, като ръководството на Алтерон АДСИЦ следи за въздействието на Дружеството
върху нея. Служителите на Дружеството се насърчават да представят предложения и идеи за
намаляване на влиянието на Дружеството върху околната среда.
Дружеството не е приело политика, доколкото установените в Дружествата практики осигуряват
ефективно взаимодействие със заинтересованите лица.
Ръководството на дружеството поддържа ефективни връзки с всички заинтересовани лица, като
спазва принципите за прозрачност и бизнес етика. Дружеството отчита интересите както на
акционерите, така и на доставчици, клиенти/контрагенти, служители, кредитори и други и ги
идентифицира въз основа на тяхната степен, сфери на влияние и отношение към неговото
развитие. Основен критерий при избора на ръководни кадри е компетентността, образованието
и опита в различни свери на икономическия и социален живот, а не възрастта, пола, социалното
положение или вероизповедание. Стимулира се личната инициатива, развива се
индивидуалността и се работи за повишаване мотивацията на кадрите.
Установените в Дружеството практики осигуряват надежден баланс между развитието на
дружеството и икономическото, социалното и екологосъобразното развитие на средата, в която
то функционира.
Дата: 31 март 2023 г. Изпълнителен директор: ________________
/Илиан Лангаров/
Ilian Hristov
Langarov
Digitally signed by Ilian
Hristov Langarov
Date: 2023.03.31
09:03:19 +03'00'
Алтерон АДСИЦ
Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите за 2022 г.
58
Д О К Л А Д
ЗА
ПРИЛАГАНЕ НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА СЪВЕТА НА
ДИРЕКТОРИТЕ ЗА 2022 г.
НА АЛТЕРОН АДСИЦ
Изготвен на основание чл. 12 от Наредба № 48 на Комисията за финансов надзор от 20
март 2013 г. за изискванията към възнагражденията. Настоящият доклад включва и
програма за прилагане на Политиката за възнагражденията, разработена от Съвета на
директорите и утвърдена от Общото събрание на акционерите на 13 Юни 2017 г., изменена
и допълнена на ОСА, проведено на 2 септември 2020 г. и ОСА, проведено на 21 юни 2021
г.
Настоящият доклад съставлява самостоятелен документ към годишния индивидуален доклад за
дейността на Алтерон АДСИЦ за 2022 г. Той съдържа преглед на начина, по който политиката
за възнагражденията е прилагана през отчетната 2022 г. и програма за прилагане на политиката
през следващата финансова година.
I. Информация за начина, по който политиката за възнагражденията е прилагана
през 2022 г.
1. Информация относно процеса на вземане на решения при определяне на
политиката за възнагражденията, включително, ако е приложимо, информация за мандата
и състава на комитета по възнагражденията, имената на външните консултанти, чиито
услуги са били използвани при определянето на политиката за възнагражденията:
Политиката за възнагражденията на АЛТЕРОН АДСИЦ е разработена от членовете на Съвета
на директорите, в съответствие с приетите нормативни актове и Устава на дружеството. Всяко
нейно изменение и допълнение се разработва от Съвета на Директорите и се утвърждава от
Общото събрание на акционерите.
През 2022 г. АЛТЕРОН АДСИЦ не е създавал Комитет по възнагражденията. При
разработването на Политиката за възнагражденията не са ползвани външни консултанти.
2. Информация относно относителната тежест на променливото и постоянното
възнаграждение на членовете на управителните и контролните органи:
През отчетната 2022 г. не са изплащани променливи възнаграждения на членовете на Съвета
на директорите на Алтерон АДСИЦ.
Съгласно действащата Политика, Алтерон АДСИЦ през отчетната финансова година е
изплащало на членовете на Съвета на директорите постоянно възнаграждение, чийто конкретен
размер е одобрен от Общото събрание на акционерите на Дружеството и се изплаща при
условията и в сроковете на сключените между членовете на Съвета на директорите и
дружеството договори за управление.
3. Информация относно критериите за постигнати резултати, въз основа на които се
предоставят опции върху акции, акции на дружеството или друг вид променливо
възнаграждение и обяснение как критериите по чл. 14, ал. 2 и 3 допринасят за
дългосрочните интереси на дружеството:
През отчетната 2022 г. не са предоставяни опции върху акции, вкл. акции на дружеството, права
за придобиване на финансови инструменти или друг вид променливо възнаграждение.
Съгласно чл. 12, ал. 2 от Политиката за възнагражденията на Съвета на директорите на Алтерон
АДСИЦ, само с решение на Общото събрание на акционерите се определят конкретните условия
и параметри, при които може да се предостави такова променливо възнаграждение за всеки
отделен случай при спазване разпоредбите на законодателството.
4. Пояснение на прилаганите методи за преценка дали са изпълнени критериите за
постигнатите резултати:
Критерии за постигнати резултати през 2022 г., въз основа на които е възможно да бъде
предоставено променливо възнаграждение, са резултатите от дейността и други нефинансови
показатели, определени в чл. 6 от Политиката за възнагражденията на дружеството.
Алтерон АДСИЦ
Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите за 2022 г.
59
5. Пояснение относно зависимостта между възнаграждението и постигнатите резултати:
В действащата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите не е установявана
зависимост между постоянните възнаграждения, получавани от членовете на корпоративното
ръководство и финансово икономическото състояние на дружеството.
Всички членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ получават месечно
възнаграждение, конкретния размер на което се определя от Общото събрание на акционерите
на дружеството. Възнаграждението се изплаща при условията и в сроковете на сключените
между членовете на Съвета на директорите и дружеството договори за управление.
При констатиране на нанесени вреди на Дружеството от членовете на Съвета на директорите,
предоставените от тях гаранции за управление по решение на Общото събрание на
акционерите, могат да се превеждат в полза на Дружеството.
6. Основни плащания и обосновка на годишната схема за изплащане на бонуси и/или на
всички други непарични допълнителни възнаграждения:
Алтерон АДСИЦ не е прилагал схеми на изплащане на бонуси и/или на други непарични
допълнителни възнаграждения. За 2022 г. членовете на корпоративното ръководство са
получили само постоянни възнаграждения, като плащанията на възнагражденията се
осъществяват по банков път ежемесечно.
7. Описание на основните характеристики на схемата за допълнително доброволно
пенсионно осигуряване и информация относно платените и/или дължимите вноски от
дружеството в полза на съответния член на управителен или контролен орган за
съответната финансова година, когато е приложимо:
Дружеството не заплаща за своя сметка вноски за допълнително доброволно пенсионно
осигуряване на членовете на Съвета на директорите.
8. Информация за периодите на отлагане на изплащането на променливите
възнаграждения:
През отчетната 2022 г. не е вземано решение за изплащане на променливи възнаграждения и
съответно не са определени периоди на отлагане на изплащането им.
9. Информация за политиката на обезщетенията при прекратяване на договорите:
В чл.10 на действащата Политика на Алтерон АДСИЦ са предвидени следните условия: “Чл. 10.
(1 – изм. 02.09.2020 г.) Условията и максималният размер на обезщетенията при прекратяване
на договор с член на Съвета на директорите на дружеството, съответно с изпълнителния
директор, във връзка с предсрочно прекратяване на договора, както и плащания, свързани със
срок на предизвестието или предвидени в клаузата, забраняваща извършването на конкурентна
дейност, се уреждат с политиката за възнагражденията на Алтерон АДСИЦ. Към настоящия
момент Алтерон АДСИЦ не е предвидило плащания на обезщетения при предсрочно
прекратяване на договор с член на Съвета на директорите на дружеството, съответно с
изпълнителния директор на дружеството, както и плащания, във връзка със срок на
предизвестие или плащания във връзка с клаузи, забраняващи извършването на конкурентна
дейност.
(2) Общият размер на обезщетенията по ал. 1 следва да не надвишава сумата от изплатените
годишни постоянни възнаграждения на лицето за 2 години.
(3 – изм. 02.09.2020 г.) Обезщетения по ал. 1 не се дължат, в случай че прекратяването на
договора се дължи на незадоволителни резултати и/или виновно поведение на члена на Съвета
на директорите на дружеството, съответно на изпълнителния директор.”
10. Информация за периода, в който акциите не могат да бъдат прехвърляни и опциите
върху акции не могат да бъдат упражнявани, при променливи възнаграждения, основани
на акции:
В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на Алтерон
АДСИЦ не е предвидена такава възможност.
Алтерон АДСИЦ
Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите за 2022 г.
60
11. Информация за политиката за запазване на определен брой акции до края на мандата
на членовете на управителните и контролните органи след изтичане на периода по т. 10:
В действаща Политика за възнагражденията за членовете на Съвета на директорите на Алтерон
АДСИЦ не е предвидена такава възможност.
12. Информация относно договорите на членовете на управителните и контролните
органи, включително срока на всеки договор, срока на предизвестието за прекратяване и
детайли относно обезщетенията и/или други дължими плащания в случай на предсрочно
прекратяване:
Членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ към 31 декември 2022 г. са:
Илиан Христов Лангаров – член на СД и изпълнителен директор
 Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на
директорите, а именно до 2 септември 2025 г.
 Договорът се прекратява с изтичане на мандата.
 При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е
избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи.
Биляна Илиева Вълкова – председател на СД
 Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на
директорите, а именно до 2 септември 2025 г.
 Договорът се прекратява с изтичане на мандата.
 При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е
избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи.
Жулиета Стойкова Димитрова – член на СД;
 Срок на договора – равен на вписания в Търговския регистър мандат на Съвета на
директорите, а именно до 2 септември 2025 г.
 Договорът се прекратява с изтичане на мандата.
 При прекратяване на договора поради изтичане и неподновяване на мандата, за който е
избран, както и при предсрочно прекратяване на договора, обезщетение не се дължи.
През отчетната 2022 г. дружеството няма прекратен договор с член на Съвета на директорите.
13. Пълния размер на възнаграждението и на другите материални стимули на членовете
на управителните и контролните органи за съответната финансова година:
По решение на общо събрание на акционерите от 7 март 2022 г., месечното брутно
възнаграждение на членовете на Съвета на директорите е определено в размер на 1 670 лева.
бруто на месец за изпълнителния член на Съвета и по 500 лева бруто на месец за останалите
членове.
През 2022 г. на ключовия управленски персонал на Алтерон АДСИЦ са изплатени
следните възнаграждения:
Трите имена
Позиция
Брутно
възнаграждение
(лева)
Илиан Христов Лангаров Член на СД и изп. директор 20 040.00
Биляна Илиева Вълкова Председател на СД 6 000.00
Жулиета Стойкова Димитрова Член на СД 1 725.00
За 2022 г. не са изплащани и не се предвиждат изплащания на други материални стимули.
14. Информация за възнаграждението на всяко лице, което е било член на управителен
или контролен орган в публично дружество за определен период през съответната
финансова година:
а) пълния размер на изплатеното и/или начислено възнаграждение на лицето за съответната
финансова година
Алтерон АДСИЦ
Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите за 2022 г.
61
През 2022 г. на ключовия управленски персонал на Алтерон АДСИЦ са начислени и
изплатени следните възнаграждения:
Трите имена
Позиция
Брутно
възнаграждение
(лева)
Нетно
възнаграждение
(лева)
Илиан Христов
Лангаров
Член на СД и
изпълнителен директор
20 040.00
17 925.50
Биляна Илиева
Вълкова
Председател на СД 6 000.00
5 400.00
Жулиета Стойкова
Димитрова
Член на СД 1 725.00
1 121.18
През 2022 г. членовете на Съвета на директорите на дружеството не са получавали променливи
и непарични възнаграждения. Дружеството няма условни и разсрочени задължения, възникнали
през годината. Към 31 декември 2022 г. Алтерон АДСИЦ не дължи суми за изплащане на пенсии
или обезщетения при пенсиониране.
б) възнаграждението и други материални и нематериални стимули, получени от лицето от
дружества от същата група
Само един член на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ е получавал възнаграждения за
2022 г. от други дружества от същата група – Биляна Вълкова:
Трите имена
Дружества от същата група Нетно възнаграждение
(лева)
Биляна Илиева Вълкова Индъстри Дивелъпмънт Холдинг
АД 5 400.00
Биляна Илиева Вълкова Дивелъпмънт Груп АД 5 400.00
Биляна Илиева Вълкова Дивелъпмънт Асетс ЕАД 6 048.00
в) възнаграждение, получено от лицето под формата на разпределение на печалбата и/или
бонуси и основанията за предоставянето им
През 2022 г. никой от членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е получавал
възнаграждение под формата на разпределение на печалбата и/или други бонуси.
г) всички допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицето извън обичайните му
функции, когато подобни плащания са допустими съгласно сключения с него договор
Договорите с членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не предвиждат
извършване на допълнителни плащания за услуги, предоставени от лицата извън обичайните
им функции.
д) платеното и/или начислено обезщетение по повод прекратяване на функциите му по време
на последната финансова година
През 2022 г. не е извършвана промяна в състава на Съвета на директорите и не са
освобождавани членове.
е) обща оценка на всички непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените
в букви а - д
През 2022 г. никой от членовете на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ не е получавал
непарични облаги, приравнени на възнаграждения, извън посочените в букви а – д.
ж) информация относно всички предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и
гаранции от дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са
предмет на консолидация в годишния му финансов отчет, включително данни за оставащата
неизплатена част и лихвите
През 2022 г. по отношение на всички членове на Съвета на директорите на Алтерон АДСИЦ, не
са налице предоставени заеми, плащания на социално-битови разходи и гаранции от
дружеството или от негови дъщерни дружества или други дружества, които са предмет на
консолидация в годишния му финансов отчет.
Алтерон АДСИЦ
Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите за 2022 г.
62
15. Информация по отношение на акциите и/или опциите върху акции и/или други схеми
за стимулиране въз основа на акции:
а) брой на предложените опции върху акции или предоставените акции от дружеството през
съответната финансова година и условията, при които са предложени, съответно предоставени;
б) брой на упражнените опции върху акции през съответната финансова година и за всяка от
тях, брой на акциите и цената на упражняване на опцията или стойността на лихвата по схемата
за стимулиране на база акции към края на финансовата година;
в) брой на неупражнените опции върху акции към края на финансовата година, включително
данни относно тяхната цена и дата на упражняване и съществени условия за упражняване на
правата;
г) всякакви промени в сроковете и условията на съществуващи опции върху акции, приети през
финансовата година;
Съгласно действащата Политика за възнагражденията на членовете на Съвета на
директорите на Алтерон АДСИЦ е предвидена възможност за предоставяне на опции върху
акции, акции на дружеството или други схеми за стимулиране въз основа на акции на членовете
на корпоративното ръководство, но такива не са изплащани или предоставяни през отчетната
2022 г.
Алтерон АДСИЦ
Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите за 2022 г.
63
16. Годишно изменение на възнаграждението, резултатите на дружеството и на средния размер на възнагражденията на основа пълно
работно време на служителите в дружеството, които не са директори, през предходните поне пет финансови години, представени заедно
по начин, който да позволява съпоставяне
*Всички стойности са представени в хиляди лева
** Възнагражденията са по данни от разчетно-платежните ведомости на дружеството, приравнени на пълно работно време
*** Резултатите (финансовите) на дружеството са нанесени по одитирани годишни финансови отчети
Година
2017г. 2018г.
Изменение
2018г.
спрямо
2017 г. %
2019г.
Изменение
2019г.
спрямо
2018 г. %
2020г.
Изменение
2020г.
спрямо
2019 г. %
2021 г.
Изменени
е 2021г.
спрямо
2020 г. %
2022 г.
Изменени
е 2022г.
спрямо
2021 г. %
Брутно възнаграждение
на всички членове на СД
за година 22
22
0%
22
0%
29
32%
30
3%
28
-7%
Среден размер на
възнаграждение на член
на СД за година 7
7
0%
7
0%
10
43%
10
0%
9
-10%
Резултати на дружеството
- печалба
231
2 303
897%
748
-68%
533
-29%
51
-90%
275
439%
Брутно възнаграждение
на основа на пълно
работно време на
служители в дружеството,
които не са директори за
година 7
7
0%
7
0%
7
0%
7
0%
7
0%
Среден размер на
възнаграждение на
основа на пълно работно
време на служители в
дружеството, които не са
директори за година 7
7
0%
7
0%
7
0%
7
0%
7
0%
Алтерон АДСИЦ
Доклад за прилагане на политиката за възнагражденията
на членовете на Съвета на директорите за 2022 г.
64
17. Информация за упражняване на възможността да се изиска връщане на променливото
възнаграждение
През 2022 г. на членовете на Съвета на директорите не е изплащано променливо възнаграждение,
респективно не е изисквано връщане такова възнаграждение.
18. Информация за всички отклонения от процедурата за прилагането на политиката за
възнагражденията във връзка с извънредни обстоятелства, включително разяснение на
естеството на извънредните обстоятелства и посочване на конкретните компоненти, които
не са приложени.
През 2022 г. не са настъпили отклонения от процедурата по прилагането на политиката за
възнагражденията.
Ръководството на Дружеството има достатъчно финансови ресурси, за да продължи оперативната
си дейност в близко бъдеще и продължи изплащането на постоянното месечно възнаграждение на
членовете на Съвета на директорите.
Дружеството не е отчитало и изплащало променливи възнаграждения през отчетната 2022 г.
II. Програма за прилагане на политиката за възнагражденията за следващата
финансова година или за по-дълъг период.
В настоящата Политика за възнагражденията на Съвета на директорите за залегнали основните
принципи на Наредба 48 на КФН.
Политиката има за цел да подкрепи дългосрочните бизнес цели на дружеството и да насърчава
поведение, което подкрепя създаването на стойност за акционерите, като в същото време осигурява
конкурентно възнаграждение, което е достатъчно да привлече и задържи директори с качества,
необходими за успешно управление и развитие на дружеството.
Тази политика е разработена за прилагане за дълъг период от време, освен в случай, че
акционерите на дружеството не поискат нейната актуализация и промяна. Изменения в утвърдената
от Общото събрание на акционерите Политика, се приемат по реда на нейното изготвяне и
утвърждаване.
Съвета на директорите е отговорен за своевременното оповестяване на утвърдената от Общото
събрание на акционерите Политика за възнагражденията и последващите изменения в нея.
През 2022 г. Съвета на директорите направи преглед на Политиката и констатира, че са
наложителни промени и актуализация в приетата и утвърдена от ОСА на дружеството Политика за
възнагражденията на членовете на Съвета на директорите. В тази връзка Съвета на директорите
предложи на редовното годишно общо събрание на акционерите актуализация на Политиката за
възнагражденията.
Към 31.12.2022 г. на членовете на Съвета на директорите не са изплатени, начислените за м.
декември 2022 г. постоянни възнаграждения в размер на 2 278 лева. Същите са изплатени през
месец януари 2023 г.
Дружеството не е прекратявало предсрочно договор с член на Съвета на директорите, респективно
не са начислявани и изплащани обезщетения при прекратяване. Не е налице искане за връщане на
получено възнаграждение, поради липса на такова основание.
гр. Варна Изпълнителен директор: ________________
31 март 2023 г. /Илиан Лангаров/
Ilian Hristov
Langarov
Digitally signed by Ilian
Hristov Langarov
Date: 2023.03.31
09:04:12 +03'00'
65
Д Е К Л А Р А Ц И Я
по чл. 100о, ал. 4, т.4 от Закона за публично предлагане на ценни книжа и чл.10 от Наредба № 2 от 09.11.2021 г. за първоначално и
последващо разкриване на информация при публично предлагане на ценни книжа и допускане на ценни книжа до търговия на регулиран
пазар
Долуподписаните:
1. Илиан Христов Лангаров, в качеството си на представляваща „Алтерон“ АДСИЦ
и
2. Мария Александрова Илиева, в качеството си на съставител,
ДЕКЛАРИРАМЕ, ЧЕ:
1. Комплектът годишен индивидуален финансов отчет и пояснения към 31 декември
2022 г., съставен съгласно приложимите счетоводни стандарти, отразяват вярно и честно
информацията за активите и пасивите, финансовото състояние и финансовия резултат на
дружеството.
2. Годишния индивидуален доклад за дейността съдържа достоверен преглед на
информацията за развитието и резултатите от дейността на емитента, както и състоянието
на емитента, заедно с описание на основните рискове и несигурности, пред които е
изправен.
Дата: 31 март 2023 г. ДЕКЛАРАТОРИ:
гр. Варна
_______________________
Илиан Лангаров
Изпълнителен директор
_______________________
Мария Илиева
Съставител
Ilian Hristov
Langarov
Digitally signed by Ilian
Hristov Langarov
Date: 2023.03.31
09:04:43 +03'00'
MARIA
ALEKSANDROVA
ILIEVA
Digitally signed by MARIA
ALEKSANDROVA ILIEVA
Date: 2023.03.31
08:53:03 +03'00'
66
СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от
Заместник-председателя на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
СПРАВКА
по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3.
Данни за отчетния период
Начална дата:
01 януари 2022 г.
Крайна дата:
31 декември 2022 г.
Дата на съставяне:
31 март 2023 г.
Данни за лицето
Наименование на лицето:
АЛТЕРОН АДСИЦ
Тип лице:
АДСИЦ
ЕИК:
148146418
Представляващ/и:
Илиан Лангаров
Начин на представляване:
Изпълнителен директор
Адрес на управление:
гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2
Адрес за кореспонденция:
гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 7, ет. 2
Телефон:
0885 61 33 10
Факс:
E
-
mail:
alteron@alteronreit.com
Уеб сайт:
https://alteronreit.com/
Медия:
Infostock.bg
Съставител на отчета:
Мария Илиева
Длъжност на съставителя:
ангажимент по граждански договор
67
СПРАВКА по чл. 31, ал. 3 от ЗДСИЦДС
за преобразуване на финансовия резултат по реда на чл. 29, ал. 3 по образец, определен от Заместник-председателя
на КФН, ръковедещ управление "Надзор на инвестиционната дейност".
Нормативно изискване Финансов резултат на Алтерон АДСИЦ за периода: 01.01-31.12.2022 г. Стойност в лева
счетоводна печалба
2
74
763.07
лв.
счетоводна загуба
чл. 29, ал. 3, т. 1 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален с разходите/приходите от последващи оценки на
недвижими имоти;
увеличение 1 760.24 лв.
намаление
-
1 312 049.68
лв.
чл. 29, ал. 3, т. 2 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален със загубите/печалбите от сделки по прехвърляне на
собствеността върху недвижими имоти;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 3 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален в годината на прехвърляне на собствеността върху
недвижими имоти с положителната/отрицателната разлика между:
а) продажната цена на недвижимия имот
увеличение 2 100 000 лв.
намаление
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите
разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност
увеличение
намаление
-
2 055 842.50 лв.
чл. 29, ал. 3, т. 4 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален със загубите/печалбите от продажби, отчетени в
годината на сключване на договори за финансов лизинг;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 5 от
ЗДСИЦДС
Увеличен/намален в годината на изтичане на срока на договора за
финансов лизинг с
положителната/отрицателната разлика между:
а) прихода от продажбата на недвижимия имот, вписан в началото на срока
на договора за финансов лизинг;
увеличение
намаление
б) сумата от историческата цена на недвижимия имот и последващите
разходи, довели до увеличение на балансовата му стойност;
увеличение
намаление
чл. 29, ал. 3, т. 6 от
ЗДСИЦДС
Намален в годината на извършването им с плащанията за лихви по
дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС и по банкови
кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС, невключени в отчета за
всеобхватния доход;
чл. 29, ал. 3, т. 7 от
ЗДСИЦДС
Намален в годината на извършването им с плащанията за погасяване
на главници по дългови ценни книжа по чл. 26, ал. 2, т. 1 от ЗДСИЦДС
и по банкови кредити по чл. 26, ал. 2, т. 2 от ЗДСИЦДС;
-4 441 103.22 лв.
Сума за разпределяне на дивидент; -5 432 472.09 лв.
Годишен дивидент - не по-малко от 90 на сто от печалбата за
финансовата година, определена по реда на ал. 3 и при спазване на
изискванията на чл. 247а от Търговския закон.
-4 889 224.88 лв.
Чиста стойност на имуществото по чл. 247а, ал. 1 от Търговския закон; 33 117 248.31 лв.
Капитала на дружеството, фонд "Резервен" и другите фондове, които
дружеството е длъжно да образува по закон или устав съгласно чл. 247а, ал.
1 от Търговския закон;
23 424 487.16 лв.
чл. 247а, ал. 3 от ТЗ
Коригиран размер на годишния дивидент, в съответствие с чл. 247а, ал. 3 от
Търговския закон: Плащанията на дивидент се извършват до размера на
печалбата за съответната година, неразпределената печалба от минали
години, частта от фонд "Резервен" и другите фондове на дружеството,
надхвърляща определения от закона или устава минимум, намален с
непокритите загуби от предходни години, и отчисленията за фонд
"Резервен" и другите фондове, които дружеството е длъжно да образува
по закон или устав.
Забележки:
1. Клетките, съдържащи счетоводната печалба и увеличение на финансовия резултат, се записват с положителна стойност.
2. Клетките, съдържащи счетоводната загуба и намаление на финансовия резултат, се записват с отрицателна
стойност.
3. В случай, че размерът на годишния дивидент, изискван от чл. 29, ал. 3 от ЗДСИЦДС, е коригиран съгласно изискванията на чл. 247а, ал. 3
от ТЗ, е необходимо дружеството да обясни начина, по който е изчислена сумата, съгласно чл. 247а, ал. 3 от ТЗ в следващия уъркшит.
Дата на съставяне:
3
1
март 202
3
г.
Съставител:
Мария
Илиева
Представляващ:
Илиан Лангаров
MARIA
ALEKSANDROVA
ILIEVA
Digitally signed by MARIA
ALEKSANDROVA ILIEVA
Date: 2023.03.31
08:53:33 +03'00'
Ilian Hristov
Langarov
Digitally signed by Ilian
Hristov Langarov
Date: 2023.03.31
09:05:18 +03'00'